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优先购买权作为民商法上的一项重要权利,大陆法系国家民法对其多有规定。我国现行法律有关优先购买权的规定较为分散,《物权法》(草案)中曾专章规定了优先权,但是因为对其法律性质存在较大争议而被删除。随着我国不动产市场的日益成熟和房地产行业的相关改革的进行,房屋租赁市场日趋活跃。承租人作为租赁法律关系中的弱势一方,其相对稳定的居住和生活权利应当得以保护,也使得租赁房屋可以物尽其用。基于债权产生的承租人优先购买权,是在出租人出卖房屋时稳定承租人生活关系的需要,在出租人出卖房屋以前仅仅是一种期待权,一旦适用也需要遵循严格的条件以符合该制度的立法宗旨。本文除引言和结论以外,共分五个部分。主要从权利平衡和社会公平的角度探讨承租人优先购买权的法律适用。第一部分为承租人优先购买权制度概述。房屋承租人的优先购买权,是指在租赁法律关系中,出租人出卖出租的房租时,必须提前通知承租人,承租人在同等条件下具有优先购买该出租房屋的权利。依据我国《合同法》的规定,承租人优先购买权是基于债权而产生的,主要是保护弱势一方承租人生活和居住的稳定性,以对社会秩序和效率的维护作用。第二部分为次承租人的优先购买权。非法转租自然是无效行为,而合法转租已经成为房屋租赁市场的普遍现象。在经过出租人同意的情况下,房屋被再次出租给次承租人,原承租人与次承租人成立新的转租合同。出租人对于次承租人事前是了解的,次承租人也实际占有和使用了租赁的房屋,并且次承租人优先购买权是基于转租合同而产生的,应当保护次承租人的优先购买权。第三部分为整体房屋被部分出租时,部分承租人优先购买权的行使问题。承租人之所以选择租赁出租人房屋的部分,大多数是因为自身经济能力的欠缺,但是不能因此而否认其作为合法承租人的资格,使得承租人优先购买权形同虚设。整体房屋的各部分基本是不可分割的,当出租人决定出卖整体房屋时,承租人的优先购买权应当及于整体房屋,但整体房屋的面积过大,远远超过承租人的经济能力的除外。第四部分为强制拍卖下承租人优先购买权。由于拍卖规则与承租人优先购买权制度存在一定的冲突,有学者因此而否认强制拍卖下承租人的优先购买权。拍卖是一种特殊的买卖行为,在出租人有可能以拍卖价格出卖承租房屋时,也要兼顾承租人的合法利益。因此,在强制拍卖时,应当及时通知承租人参与到拍卖程序中,由承租人自己决定是否愿意以最高价拍下该房屋。第五部分探讨多人优先购买权的冲突与解决。在既有承租人又有次承租人的场合,次承租人的优先购买权应当予以保护。转租合同有效期限内,应当保护次承租人的优先购买权。转租合同期限届满,经过出租人同意继续转租的,依旧保护次承租人优先购买权；如果出租人不同意继续转租,就应当保护承租人优先购买权。我国法律规定了按份共有人间的优先购买权,但对于各按份共有人间如何行使该权利未予明确。按份共有房屋时,各共有人所有的房屋面积是明确的,承租人的先买权是平等享有的,可以由出卖人自己决定买受人的人选,以化繁为简。在既有共有人又有承租人的场合,此时存在基于物权而产生的共有关系和基于债权而产生的租赁关系,根据物权优先于债权的原则,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。