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长期以来，由于行业的特殊性，许多人只关注项目区位和相关政策等因素对住宅项目销售情况的影响。 近些年，随着我国国民经济的飞速发展，房地产行业供需两旺，行业投资规模也持续高速地增长。与市场发展伴随而来的，是行业竞争的加剧，项目营销难度的加大。这使得越来越多的人尝试将现代营销理论引入房地产项目营销战略的制定过程。目前，这一点在许多较大规模的中高档项目中均有体现。 本文试图通过对一个北京房地产市场中住宅项目的市场定位，来探索和揭示现代营销理论对于地产项目特别是区域认可度较低的中低档住宅项目的指导意义。 本文共分四部分。第一部分为项目概况，主要包括开发企业背景、项目位置、购地条件及规划指标等项目基本情况;第二部分是对北京市投资环境状况的探讨，主要对北京整体社会经济状况、北京房地产行业发展状况等大量资料进行调查、收集和整理;第三部分为公司内部资源和项目周边条件。主要从公司内部资源、本项目周边环境条件、配套条件、交通条件、附近区域调查、物业调查及客户调查等方面对项目的具体条件进行分析和整理;第四部分是本文的重点所在，主要通过运用现代营销理论对上述资料进行分析，来剖析开发企业营销战略中市场定位的过程。在这一部分中，首先，利用SWOT工具对项目的市场定位进行初步的思考;其次，通过对项目成本进行核算，从成本角度对项目的市场定位进行思考;再次，依据市场细分理论，确定市场区域，判断细分市场的必要性，分辨市场细分变量，对细分市场做出刻画与分析，利用波特五力模型等分析工具对有效的细分市场的结构吸引力进行评估，并选择目标消费者。然后，在充分考虑目标市场结构和公司目标资源的基础上，对这一市场定位的可行性和可持久性进行论证，并据此制定产品策略。 本文的创新之处在于，通过对住宅项目的市场定位过程的详尽思考，在一定程度上，为现代营销理论在那些“区域认可度较低、不利因素较多的住宅项目寻找市场定位”这一过程当中的运用，提供某种程度上的参考。