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蒙古国房地产市场特别是价格问题一直是社会各界关注的焦点，也是学者们致力研究的重要课题。自2007年美国次贷危机以来，我国房地产业自身快速稳定增长的同时，积极采取了各种相应措施以应对这场全球性金融危机的冲击：政府逐步加强对我国房地产市场的调控，央行逐渐提高银行利率以减少投机性贷款买房等。但我们国房地产市场发展不完善，存在的问题多而复杂，客观上加大了宏观调控的难度，从而对调控效果提出了更高的要求。 近些年我国经济主体部门采矿业出现投资问题，导致全国经济基础很脆弱，社会中也出现各种问题。政府出台政策支持基建行业，房地产市场上价格出现不稳定性。目前住宅市场上结构价格规定不标准，导致住宅价格超出居民购买能力。从2010年开始住宅价格不断上升，虽现在比之前稳定，但住房价格预期还会上升。因此研究住宅价格变动及其影响因素显得尤为重要。 本文选取蒙古2004年到2014年宏观经济基础指标，同时对乌兰巴托市住宅市场现状与住宅价格变动以及宏观调控政策进行分析，研究住宅价格变动影响因素。 为深入研究房地价格变动我们采用两种模型。首先采用Hedonic price模型回归分析，从在乌兰巴托市从各分布位置中随机选取100个建设项目数据。其次为研究长期相关影响因素采取了Johansen cointegration test中的fully modified OLS方法，为本分析研究从2005年到2014年季次数数据住宅价格与它对影响经济基础指标之间长期的关系。 本研究表明，在短期和长期的微观和宏观经济方面，房地产市场价格变动影响因素是随着近年家庭收入上升导致购房能力水平提高，随之住宅价格也增加了。首都乌兰巴托市蒙古包区（棚户区）造成的空气污染很严重，所以我们采用临近蒙古包区虚拟变量很有道理的因素。用户买房时主要重视空气与环境问题和到市中心的距离。