房地产价格影响因素研究——基于区域比较的实证分析

• 作 者: 周海波
• 机 构: 南京大学
• 出 处: 南京大学
• 发表日期: 2010年期
• 关键词: 房地产价格 市场竞争 科学管理 地区差异

从1998年我国实施住房制度改革以来，房地产市场迅速发展，房地产价格不断攀升，房价上涨的原因及其影响因素受到广泛关注。本文旨在寻求我国住房制度改革以来房地产价格变动的影响因素。经过模型推导，选取人口数量、物价指数、就业率、收入水平、贷款利率水平及政策性交量六个指标作为方程初始自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析;并检验和修正了回归结果的自相关和多重共线性，通过自变量的分析与筛选，按照逐步回归法，最终选取出三个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，找出影响我国房地产价格波动的最主要因素的冈素为人口数量和物价指数。　　按照对全国房地产价格影响因素实证分析的结果，选取东中西部地区具有代表性的城市作为研究对象，以收入水平、人口总数及政策性因素虚拟变量这三个因素作为解释变量，将统计数据组成面板数据，对东中西部地区的房地产价格影响因素分别进行了实证分析。得出的结论如下:东部地区各个解释变量的系数均较小，说明房地产价格对收入水平和人口总数变化的弹性很小，即不敏感;而中部地区和西部地区的解释变量系数均较大，特别是收入水平的系数，说明中西部地区房地产价格变动受到收入水平的影响比较大，人口总数和政策性因素对中西部地区房地产价格变动的影响也较大。　　最后，文章对实证分析结果进行了原因分析，指出当前东部地区房地产价格受到预期外的因素的影响较大，比如无法量化的投机因素，而中西部地区的房地产价格主要受到居民经济承受能力（收入水平）、自身需求状况（人口总数）及国家对房地产的政策的影响。针对实证分析及其原因提出了相应的对策建议。