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住宅市场存在于特定的社会经济发展阶段，不同的社会、经济发展水平以及意识形态对住宅市场的不同发展形式产生不同的影响。中国市场经济的不断发展，社会制度进行变革，中国的住宅市场处于逐步的发展之中。随着城市住宅价格日益升高，超出了正常预期，国家宏观调控力度近年来呈现加强的趋势，而在宏观调控之下的各房地产企业却基本上未受此类调控影响。在这样的背景下，许多相关的研究都对住宅市场的价格体系、机制等进行了探讨。本文以住宅市场在现阶段的运行机制为对象，以南京市雨花台区为例，采用理论探讨与实际对比的方法，发现矛盾，从住宅市场主体及利益结构着手，提出了针对住宅市场运行中的矛盾的合理化建议。
（1）本文首先阐述了住宅市场发展的宏观背景，回顾了国内对住宅市场研究的概况，初步提出了问题。指出现在的价格成因不单是由供需关系引起的。
（2）对本文的理论部分进行了重点的阐述，主要通过对住宅商品的特性（耐用性、稀缺性、投资和消费的双重属性、财富性、社会稳定性、存在的大量性、消费的个人性等）、使用价值与价值、住宅市场的含义及其与政府间职能界限的划分、住宅市场构成等方面对住宅市场的整体框架及运行机制进行了理论上的研究。一个合理的住宅市场形成的条件是企业产权清晰，竞争充分，政府专注于效率公平及宏观经济的稳定与增长，信息透明，消费者能够理性的选择住宅商品。
（3）针对理论部分所述，与雨花台区住宅市场的实际发展状态相对比。雨花台区由区政府所辖的房地产开发企业共有4个，其中一级资质1个，二级资质3个，这些企业承担了雨花台区大部分的住宅及其他项目的建设。通过一个正常的住宅市场中主体行为与雨花住宅市场中主体行为的对比，可以发现雨花台区内的供给主体与市场管理者之间的关系是纠缠不清的，并产生了住宅市场的种种矛盾。在此基础上进行利益结构分析，各开发企业不仅承担公益项目建设，还进行非公益项目建设（如上交住房、区政府及其他机关大楼建设），发现潜在的利益分配者，对利益的流向进行划分，政府出于对自身利益的关注，市级政府及区级政府各有不同的利益目标，这些利益追求使其不断的从微观层面上干预住宅市场的运作。
（4）由于住宅市场对社会构成的稳定性及其具有的财富性，使任何政府都对其十分关注，对利益结构的分析后可以发现，住宅市场的动力与市场存在着一定的联系，然而政府起了根本的作用，由其产生了住宅市场必须的两个重要角色（生产者与消费者），同时由于利益的趋使，使其在住宅市场中不仅处于市场管理者的身份，更以民事主体的身份参与进市场中来，从而降低了住宅市场的竞争，促进了垄断，对供需关系产生了相当大的影响，并直接影响了住宅开发的成本。
（5）现阶段的住宅市场运行机制并不是市场化的，其计划性相当明显。当前的住宅市场仍然处于计划经济体制向市场经济体制转变的过程中，具有隐性的利益分配模式和潜在的动力推进，正是这种特点导致了住宅市场目前的矛盾。因此，要发展住宅市场，政府必须从住宅市场的实际运作中完全退出，回归到自身应该具备的职能上来，促进竞争，关注弱势群体，保障国民经济的稳定增长，加强对住宅市场的宏观调控，从而使住宅市场能够得到良性发展。