房地产投资信托基金（REITs）融资研究

• 作 者: 王思聪
• 出 处: 浙江工商大学
• 发表日期: 2019年01期
• 关键词: 房地产投资信托基金(REITs) 融资 交易结构 皖新传媒

近年来,房地产市场经历了爆发式增长后进入了调控期。在十九大定下“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调以后,各类调控政策接踵而至。其中,严批甚至是暂停房地产抵押贷款服务可谓釜底抽薪,在国内以贷款融资为主要融资手段的背景下,极大程度上限制了持有不动产企业的融资能力,给企业的现金流带来较大的压力。而随着金融创新的不断推进,中国版的房地产投资信托基金(简称REITs)孕育而生,为持有不动产企业的融资渠道另辟蹊径。本文以国有上市公司皖新传媒为研究对象,基于公司联合兴业银行发行的“兴业皖新阅嘉房地产信托投资基金(REITs)资产支持证券”,从公司融资与该产品交易结构相结合的角度,剖析皖新传媒发行REITs的财务动因以及融资的过程,提出REITs融资方式的相关思考,为其他企业利用REITs进行融资及其交易结构设计提供借鉴。在文章结构上,本文引入了房地产信托投资基金(REITs)的概念与特点,以融资与交易结构为中心,对皖新传媒REITs进行了系统化的分析。先分析了发行方皖新传媒现阶段所处经营环境与财务状况,以及其融资需求与融资困境,并对比了REITs与传统融资方式,分析REITs融资方式的优越性。其次,对兴业皖新REITs的交易结构进行剖析,分析整体交易结构的搭建、结构设计原则、存在的风险及缓释措施。再次,将国内REITs与国际成熟市场的REITs进行比较,分析国内REITs尚存的不足之处与发展方向,最后,在案例小结的基础上总结全文,提出相关建议与思考。通过对国内第一单在全国银行间市场交易上市的兴业皖新REITs项目进行分析,本文认为,采取REITs方式进行融资,一方面能打破融资困境,盘活存量资产,利用企业优质资产进行资金融通以提高企业的再投资率,实现企业的轻资产化运营;另一方面,相比传统的贷款、股权的融资方式,REITs以其表外融资的特点,兼具了不增加企业的财务风险以及不分散控制权的优势,资本成本也相对较低,尤其在房地产调控背景下,可以较为广泛的为持有不动产企业的融资提供借鉴。在交易结构设计方面,案例REITs构建了项目公司+过渡SPV+私募基金+信托计划的结构,该种结构以构建债务形成财务费用的方式获得了所得税税前扣除效应,达成了税收筹划的目的;通过将权益性质的租金收入现金流转化为对委托贷款还本付息的债务性质现金流,对资产支持证券形成了增信,从而降低了资本成本。该种交易结构设计在现阶段缺乏税收优惠政策的前提下值得借鉴与推广。