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伴随重庆市城镇化的快速发展,城市基础设施建设水平和交通通达度不断提高,重庆北部新区工业园的区位条件得到了显著改善,园区内商业服务业用地价格直线上涨。在经济利益驱动下,工业园区内一些工业楼宇违法改变工业用地性质,转让、出售和出租工业楼宇,甚者直接用于商业服务业经营,以获取工业地价和商业地价之间巨额的差价收益。该现象不仅造成了国有土地资产大量流失,而且引发了不公平竞争,影响土地市场的正常秩序和社会稳定。本文基于对北部新区工业楼宇土地用途变更的现场调查数据,摸清了北部新区工业楼宇已变更和疑似变更现状和特征,进而分析了该现象产生的原因,针对工业楼宇用途变更的两个主要原因,构建出让博弈模型和监管博弈模型,分析了工业楼宇利益相关者在用途变更和调控过程中的利益冲突和行为倾向,对变更调控机制进行博弈分析,再结合国内其他省市地区工业楼宇相关管理办法,最终探索建立北部新区工业楼宇土地用途变更调控机制。本文主要研究内容与结论如下：(1)收集整理了国内外其他都市工业园有关工业楼宇管理的办法措施,为北部新区工业楼宇土地用途变更调控机制构建提供借鉴；(2)收集分析了北部新区工业楼宇现场调查问卷和资料,摸清北部新区用途已变更、疑似变更工业楼宇规模和具体位置,具有时间、空间、经济、社会四方面特征,容易造成一定不良影响；(3)北部新区工业楼宇土地用途变更主要有四方面原因,包括：①城市规划前瞻性不足,造成工业用地布局不合理,供应比例失衡；②协议出让工业用地价格低,造成工业楼宇用途变更后利润空间大；③工业用地用途变更相关政策法规不健全；④工业楼宇监管力度薄弱；(4)针对北部新区工业楼宇土地用途变更的经济、行政两个主要原因,构建两个博弈模型对变更调控机制进行分析,分别是工业楼宇出让博弈模型和工业楼宇监管博弈模型。工业楼宇土地出让者和土地购买者的招标出让博弈模型,分析了招标出让工业楼宇博弈过程中土地出让者和土地购买者的利益收支关系,通过假设土地购买者对工业地块私人评估价值和报价,计算土地购买者支付函数的期望收益,并求得贝叶斯均衡解。政府通过让更多的土地购买者参加土地使用权出让招标,可充分实现土地价值,获得更多的土地收益,压缩了工业楼宇用途变更的利润空间,从源头上制约了用途变更违法行为发生；工业楼宇土地管理者和土地使用者的监管博弈模型,分析二者的利益冲突和行为倾向,探讨土地管理者监管成本、收益、损失和土地使用者的收益、损失之间的影响和制约关系,最终得出该博弈模型的混合策略纳什均衡解。土地管理部门可以通过土地管理部门可以通过降低监督管制成本、提高惩罚力度、增加激励绩效,来准确的把握监督管制的概率,使工业楼宇用途变更的概率降低。另一方面,土地管理者制定的有效监管频率和监管范围,也是制约土地使用者变更行为的重要问题。如果经过较长一段时间的动态博弈,使博弈均衡状态接近于土地管理部门不监督管制,同时土地使用者的也不违法变更,正是土地管理部门应追求的利益均衡目标；(5)在博弈分析支撑下,参照国内其他省市地区有关工业楼宇的管理办法,从规划布局、土地供应、开发建设、企业入驻、监督管制、变更处置六个阶段构建北部新区工业楼宇土地用途变更调控机制。