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本文在借鉴世界各国，主要是美国发展房地产基金的经验的基础上，分析了我国发展房地产基金的重大意义、可行性以及制约因素，重点尝试构建我国房地产基金的具体运作框架，希望能为我国早日推出房地产投资基金，解决房地产业的资金瓶颈问题，完善房地产金融体系方面，提供一些有益的意见。 对中国来说，房地产金融还是一个较新的研究领域。在学术界，有关房地产基金的讨论也才刚刚拉开序幕，如何构建符合中国特点的房地产基金运作框架，从而为普通大众提供一种新的投资工具，为房地产业的发展提供新的可持续的融资渠道，是本文的主要任务。在结构安排上，本文共分四章十节。 第一章是房地产基金概述，分为两节，主要内容是有关房地产基金的理论性阐述以及目前我国房地产基金的发展概况。 第一节从了解证券化入手，分别介绍了什么是证券化、什么是房地产证券化，以及房地产证券化的作用。之后介绍了房地产证券化的重要形式(——)房地产基金及其概念和分类法。在此基础上，本节重点介绍了房地产投资信托基金(REITS)的产生、发展过程及其运作模式。 本章第二节介绍了我国房地产基金的现状。截至目前，房地产这个资金需求量巨大的行业所依赖的融资渠道仍然十分狭窄，主要以银行信贷为主。为了规避银行所承受的巨大风险，央行出台了121号文件，在这样的政策背景下，房地产业急需寻找新的融资渠道，中国开始出现了各种形式的准房地产基金，包括本土的私墓基金以及各种合资基金，但总的来说，目前中国并没有真正意义上的房地产基金。 第二章主要介绍了国外房地产基金的发展概况。由于房地产基金在我国尚处于萌芽阶段，目前没有任何经验可言，因此，借鉴国外的成熟做法就显得尤为重要。 本章第一节回顾了房地产投资信托基金(REITS)的发展过程，分为早期的房地产投资信托(REIT)和20世纪80年代的房地产投资信托(REIT)两个部分，说明了房地产投资信托基金如何从无到有，并逐渐发展成熟的过程。 第二节通过一些统计数据描述了世界各国房地产基金的情况，之后重点介绍了美国的房地产投资信托基金(REITS)，主要内容是关于美国房地产投资信托基金的发行方式与特点、免税与纳税规定以及如何管理该种基金。由于我国目前的状况与美国大力发展REITS时面临的情况非常相似，因此借鉴美国的经验对我国发展房地产基金大有裨益。 第三章分为三节，分别讨论了在我国发展房地产基金的必要性、可行性和制约因素，结论是目前在我国发展房地产基金不仅迫在眉睫，而且正当其时。 首先来看必要性，从资金的需求方来看，设立房地产基金将大大拓宽房地产业的融资渠道，为房地产业的发展开启资金大门，并能引导资源的合理配置;从资金的供给方来看，房地产基金为大众投资者开辟了新的投资渠道。 第二节是对我国发展房地产基金的可行性进行分析，首先是宏观环境有利于发展房地产基金。改革开放20年来，我国经济发展持续向好，这为发展房地产基金奠定了基础;其次是房地产业前景看好，这为发展房地产基金提供了大量的资金需求方;第三是房地产基金的资金来源广泛，包括居民储蓄、社会保险基金、企业资金以及外资，这为房地产基金提供了大量的资金供给方，因此目前发展房地产基金的条件是具备的。 第三节对我国发展房地产基金的障碍进行分析，归纳起来主要有五个方面的障碍，即法律障碍、政策障碍、财务障碍、理念障碍和金融体制不健全的障碍。 第四章共分三节，通过对当前我国房地产项目运作模式的分析评估，尝试重新构建适合基金投资的房地产项目运作模式，并进一步探讨基金如何安全便捷地进出房地产项目，以及如何发现房地产项目资产证券（抵押权凭证）的价值与价格问题。 本章第一节对我国目前普遍实行的房地产项目运作流程和房地产项目建设资金的类别和进出模式进行评述，得出的结论是我国房地产行业存在着无处不在的政府直接调控，而直接调控的结果便是各方参与主体间的幕后黑色或灰色交易，而这些正是在我国建立房地产行业基金的最大障碍，因为它无法满足基金对投资项目规范化、公开化的基本要求。 第二节首先尝试在房地产项目建设各方主体之间构建一种平等有效的契约安排来明确各方职责，严格执行项目建设的合同管理重构房地产项目的建设模式，以满足基金对投资对象安全性、有效性的要求，进而引入房地产行业投资基金。 其次，着重对房地产项目建设参与各方应遵循的项目建设过程中的信息收集与披露流程作进一步规范，以便重构的房地产项目建设模式能满足房地产行业基金对资金运作的安全性、有效性的要求。 第三节，主要讨论了基金如何进入投资于房地产业并实现获利后退出，尝试构建了基于房地产项目资产证券化之上的基金资产安全进出的模型。首先考虑基金进入房地产项目时，以设立抵押权凭证的方式将项目资产证券化，从而使投资基金能安全快捷地进出房地产项目建设:一方面，基金投资人通过购入或出让抵押权凭证，可以达到投资或投机的目的;另一方面，通过将项目资产证券化可以使建设项目获得足额的资金从而保证项目的顺利完工。 其次，通过分析建设项目抵押权凭证包含的现金价值和实物资产价值发现抵押权凭证的市场价格，进而通过抵押权凭证这个价值载体实现基金交易各方的交易与清算。