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随着我国房地产经济虚拟化运行趋势不断显化、房地产虚拟经济规模不断提高,其对我国金融体系可能产生的影响甚至冲击也会越来越大,因此,有必要以虚拟经济的视角,对房地产经济的虚拟属性、房地产投资／投机与价格泡沫等对金融稳定的影响进行深入分析和研究。
本研究以虚拟经济、房地产泡沫、金融稳定等基本理论为基础,从虚拟经济这一新的视角,立足于我国房地产业发展现状,采用规范分析和实证分析相结合的分析方法,从理论探讨和实证分析两方面入手,综合运用相关理论对房地产泡沫进行分析和测度,并对房地产泡沫引发的金融不稳定机制进行深入分析。研究结论如下:
1.房地产是一种介于实体资本与虚拟资本之间的资本形式无论从虚拟资本的本质特征,还是外在表现看,现在的房地产已经具有非常浓厚的虚拟资本意味:基于房地产之上的权利交易、房地产的资本化价格形成机制、房地产价格的波动性以及房地产市场上的投机行为,都证明了房地产是一种介于虚拟资本和实体资本之间的资本形式。
对房地产价格的实证研究证明,房地产价格已经无法单纯使用实体经济中适用的模型来进行很好的解释和预测,而经验数据也表明,房地产价格的变动与虚拟经济体系中的信贷投放量、利率、汇率等高度相关,这也再次证明了房地产的虚拟资本属性以及房地产经济的虚拟化发展趋势。
2.房地产泡沫产生的根源在于其虚拟资本属性,其他因素也对房地产泡沫的产生和膨胀发生作用房地产泡沫的形成因为主要包括:房地产虚拟资本特性(房地产虚拟价格的形成以及房地产的稀缺性)是房地产泡沫形成的基础；预期及基于预期的投机行为是房地产泡沫产生和集聚的推动力；虚拟经济体系(金融体系、人民币升值等)对房地产价格的支撑进一步促进了房地产泡沫的产生；信息不对称以及制度因素(土地使用制度、住房制度、预售制度、税收制度等)也对房地产泡沫产生重要影响。
3.运用资本边际收益率方法对我国房地产泡沫进行了测度有一些学者利用资产边际收益率方法来测度资产泡沫,本文在前人研究的基础上,进一步提出在应用该模型测度房地产泡沫时,应充分考虑城市化对房地产价格的支撑作用,在数据选择方面进行了调整,并对中国整体以及北京和上海两个特殊的城市进行了房地产泡沫的测度。
测度结果显示,截止到2008年底,全国性的房地产泡沫已经出现,但规模并不算太大；土地由于其虚拟性强于房屋,所以土地产生的泡沫其规模和波动性都要比房地产整体大。从全国的角度看,泡沫是从土地向房地产传递的。对北京和上海的分析表明,房地产泡沫具有很强的地域性,北京和上海在泡沫产生的时间、规模等方面都有很大的不同。
4.通过房地产泡沫与金融稳定的国际比较,指出房地产泡沫与金融稳定之间具有密切关系日本房地产泡沫破裂以及美国次贷引发的全球金融危机告诉我们,对未来盲目的乐观预期、金融机构的过度支持以及包括税务制度在内的制度因素,都对房地产泡沫的产生和发展起到了重要的作用。而反过来,房地产泡沫将对金融体系的稳定产生巨大的破坏作用,包括对金融机构(主要是商业银行)产生巨大的风险,如流动性风险、信用风险、市场风险集中、管理风险等。不仅如此,房地产价格泡沫还在一定程度上对国家的货币政策产生作用,迫使货币政策发生改变。这些都是房地产泡沫形成的价格暴涨暴跌对金融稳定造成的影响与冲击。
房地产经济虚拟化发展趋势下,房地产泡沫与金融稳定问题已经密不可分,必须双管齐下,加强对房地产市场和金融市场的监督与控制,才能保证房地产虚拟经济不会过度膨胀成为泡沫经济,也才能保证金融系统的稳定性。