【摘 要】
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随着社会主义市场经济的快速发展,土地估价行业得到了迅速的发展,土地估价需求日益频繁。土地估价已经成为了土地市场的“一杆秤”。目前我国的土地估价方法有市场比较法、收
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随着社会主义市场经济的快速发展,土地估价行业得到了迅速的发展,土地估价需求日益频繁。土地估价已经成为了土地市场的“一杆秤”。目前我国的土地估价方法有市场比较法、收益法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法。因为市场比较法具有评估原理简单易懂、评估过程直接反映土地市场状况等优点,所以在土地评估工作中市场比较法已经成为了估价人员应用最为常用的方法。因此,土地估价市场比较法的准确性会直接影响到土地市场的客观性、合理性与公平性。本文简述了土地估价基本理论以及现行土地估价市场比较法的估价原理与估价流程,并且通过对现行土地估价市场比较法优缺点的分析,得出现行土地估价市场比较法在选取可比案例时存在较强的主观判断性、随意性及可比案例的区域与个别因素修正过于主观化,此外对地价影响因素的评分没有一个具体标准的评分规则,导致评分值具有较强的主观随意性,现行土地估价市场比较法的这些不足直接导致土地评估结果的失真,使土地评估失去合理性、公平性、公正性,对市场经济的健康可持续发展带来一定的阻碍。为了解决这些问题,本文详细介绍了应用定性分析与定量分析相结合的方法对现行土地估价市场比较法不足进行完善与改进,即建立模糊数学评估模型解决可比案例选取问题,建立层次分析评估模型解决区域与个别因素权重问题,通过德尔菲法确定出可比案例的区域与个别因素评分规则。最后以实际土地估价案例演示了改进的土地估价市场比较法的具体应用,验证了改进的土地估价市场比较法的可行性及准确性,使市场比较法在土地估价中发挥更大的作用,更好的服务于土地估价行业。
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