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随着我国城市化进程的加快，在经济发达地区的城乡结合部，农用地的转用等市场行为日益增多。然而，长期以来，由于对农用地的理论研究一直都滞后于实践需要，对农用地价格的研究也一直都没有形成一个比较成熟的体系(局限于对其生产经济价值的研究)。农用地是一种稀缺资源，不仅具有生产经济价值，还具有社会价值和生态价值。农用地转为城镇建设用地后，由于农用地使用上的不可逆性，一旦转作它用，复垦代价很高，评估此种农用地价格，注重的不仅仅是农用地的生产经济价格，还需要对农用地客观存在的社会价格和生态价格进行评估。对农用地的转用价格的研究，对于解决目前征地补偿中的土地补偿费偏低现象，对保护农地以及维护农村稳定等都具有重要意义。
农用地估价工作是新一轮国土资源大调查的重要工程项目之一，也是适应土地使用制度改革和土地管理事业发展的需要而开展的重要工作，本文是在此背景下开展的，全文共分五个部分。
第一部分是绪论。介绍了本文的研究背景，研究意义和研究内容。并对农用地的国内外估价历史进行了回顾。
第二部分是理论基础部分，介绍了农用地估价有关的概念、内涵，详细的叙述了农用地估价的理论基础，包括土地价值理论、马克思地租理论、土地收益理论、土地供求理论，外部地价理论、区位理论。
第三部分是农用地价格的方法研究，也是本文研究的重点。从分析农用地的价值功能入手，指出农用地不仅具有生产功能，还具有社会价值功能和生态功能，并对农用地城市化过程中的价值变化进行了剖析，进而对城市化过程中的农用地的转用、征用价格、征购价格的构成作了定义。然后针对目前城市化中发生的土地征用、征购中的补偿问题，以及农地转化后的土地增值收益的分配问题进行了分析探讨，并对其解决方法提出了一些建议。第四部分是实例研究部分。本文研究是建立在宜兴市农用地定级估价工作基础上的，从宜兴市农用地生产经济价格入手，对宜兴市农用地的转用、征用、征购价格进行了量化，并根据收集的征地样点资料，测算了土地非农化中的增值收益，为增值收益的分配提出了一些建议。
最后一部分是本文的结语部分，总结了本文研究的主要研究成果，对今后的研究方向作了展望。