房地产估价的收益法应用研究

• 作 者: 韩绪
• 发表日期: 2014年期
• 关键词: 收益性房地产 估价 收益法 净收益 报酬率

随着我国房地产市场的不断发展,房地产的价格成为人们普遍关注的焦点,房地产估价也越来越受到人们的重视。收益法是一种首先对委估资产的未来净收益进行预测,然后通过选择使用恰当的资本化率或者说是报酬率将预期净收益转化为求取的估价对象价值的估价方法。相比较于房地产估价的其他方法,将收益法应用于估价中不仅可以中立地测算出待估房地产的公允价值,还可以说明该价值的来源：待估房地产未来净现金流量的现值之和。因而受到了国内外评估行业的青睐。我国《房地产估价规范》中明确规定,在有条件的地方必须运用收益法来评估房地产的价格。然而,从目前一些地方运用收益法对商业用房估价的情况看,其评估结果往往与实际成交价格存在很大差异,究其原因是多方面的,收益法自身缺陷导致评估结果精确度不高是一条重要原因。基于此,本文选题收益性房地产估价中收益法应用研究,以期改进优化收益法在收益性房地产估价中的运用。本文首先分析了收益性房地产估价的理论基础与法律依据以及收益性房地产估价的必要性和估价原则。考量了收益性房地产估价的成本法、收益法和市场比较法；然后通过以河南省郑州市金水区的1-2层某商用房地产和一座大型商品批发市场估价过程为例,比较系统的归纳梳理了收益法中存在的诸如净收益难以准确量化,报酬率求取的主观性大,只适用于能产生经济效益的房地产等问题,并在此基础上比较深入地分析了存在问题的诸多原因；提出了改进的建议,引入无风险利率加风险调整法对收益法进行应用研究,建立了资产资本定价模型；最后将改进后的收益法运用于郑州市某汽车站抵押贷款估价中,得出改进后的收益法评估结果较之原来的收益法评估结果更贴近于实际,评估结果精确度更高。