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商业不动产产权投资是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也是一种全新的投资产品。其基本操作模式是：先由地产商开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成多个面积较小的使用区域，并以投资者取得该区域所有权的形式，将其出售给投资者。投资者拥有该区域的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由第三方经营使用，第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。与传统商业投资房产相比较，商业不动产产权投资具有整体投资少、保值率高的独特投资优势，迎合了中国老百姓一铺养三代的传统习惯，成为中小投资者提供了一个新的投资渠道。 由于近年我国房地产市场的火爆，不动产又具有极好的保值性，人们热衷于将富余资金进行此类投资，这在促进社会经济发展的同时，也给我们带来了诸多法律规范的空白问题，如物的独立性标准及区分所有权客体问题，房产登记以取得不动产产权问题、权益归属等实际法律问题。在法律规范不完善的前提下，市场操作的不规范、不成熟也造成了投资者权益不能得到保障，无法按合同约定获得投资回报等损失。这迫使我们不得不一分为二的看待产权式商业房产投资，正视其中的投资风险。 目前，商业不动产产权投资存在诸多风险问题，由于主导商业地产是开发商的准金融形态，其整体流程限定在延续住宅的产品-销售-现金模式发展短期的建造和销售行为，主流的散户投资的运作形式，背离了商业地产的长期经营的本体规律。我国目前尚未出台有针对产权投资式商业地产的法律法规，投资者的物权权益不能得到充分的保障，市场运营中的风险未能在当事人之间合理共担，在商铺的销售和承租环节国家税收保障等都存在值得研讨商榷的地方。尤其是目前金融危机的影响造成了房地产市场的剧烈动荡，房产泡沫开始消融，更加影响了投资者的投资收益。 因此，建议从维护社会经济稳定，保护市场有序发展角度出发，构建适应商业不动产产权投资的合理制度体系，本文提及体制包含商业不动产共有产权的认定制度、商业开发企业的认定制度、商业网点的管理扶持制度、运营收益监管担保制度、不动产投资信托管理制度。