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说起中国21世纪最炙手可热的名词，当属商业地产了。2001年被媒体爆炒的商业地产，在短短两三年时间，由普通商铺到商业街区到Shopping Mall，在各大、中城市版图上以“奔腾”速度完成了多次升级。与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，我国商业地产发展速度之迅猛，令人咋舌。据中国商业网点建设管理联合会最近发布的一项调查显示:目前全国在建立项的购物中心260家左右，总面积约3700万平方米，并且这一数字还在高速增长中。广东省房协的资料显示，今年上半年广东商业地产投资额同比上升约50％。而上海市今年通过审批的商业项目就有71个，其中包括22个建筑面积超过10万平方米的“大块头”。 伴随着商业地产的急剧升温，“售后返租”模式也仿佛在一夜之间卷土重来，且不断被复制，大有愈演愈烈之势。返租是指“房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。房地产业内人士对其还有一种解释:返租是指开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商与签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。 返租是商业地产发展到一定阶段的必然产物，当市场条件成熟时，其必然会产生、会发展。返租之所以在国内得到空前发展，主要是因为 (1)近两年商业地产发展迅猛，产品同质化严重，竞争激烈，开发商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，返租开始重新抬头; (2)众所周知，房地产是一个高度资金密集型行业，然而，目前国内房地产市场的投融资渠道却比较单一，主要依赖银行贷款。随着国家对房地产的宏观调控，尤其是银行对商业地产贷款的诸多新政策的实施，让开发商房地产投融资渠道不畅也是一个重要因素。银行拿不到钱，开发商自然想到投资者，而返租销售模式是最好的渠道。 (3)随着2005年我国对国外零售业逐步放开，各地本土地产大鳄纷纷与国外商业零售巨头联手打造超级MALL，开发商在商场经营无忧的情况下，为快速回笼资金，均推出产权式商铺售后返租的销售模式; (4)随着人们生活水平的提高，闲余资金相对充分，人们的投资意识也在逐渐增强，而面队银行利率的一降再降以及逐步低迷的股市，众多的中小投资者把目光转向房地产投资，可以说民间投资热情高涨。返租模式正好能适合这种“全民投资”热。 返租在给商业地产开发商带来一个又一个销售奇迹的同时，也遭到了许多业内人士及专家的诸多质疑，“慎防返租”“馅饼还是陷阱”“警惕返租死而复生”等等报道常见之报端。本文旨在根据返租在我国的实际发展情况，全面分析返租的优劣势与风险，并借鉴返租在国外成功运行的经验以及返租的发展趋势，提出在我国目前情况下返租健康发展的对策，以促进我国商业地产持续稳健的发展。 本文的研究内容分成以下几个部分: 第一部分，首先描述研究背景，分析研究意义和必要性，然后提出研究思路和内容; 第二部分，主要研究我国商业地产营销体系。通过对商业地产进行简要概述后，分析我国目前商业地产发展状况以及存在的问题，并从产权式和经营式两个不同种类的营销模式进行了分析总结; 第三部分，主要研究返租模式在我国的发展。通过返租概念的描述，返租历史的发展，结合返租在我国发展现状，分析在我国发展迅速的原因，并结合案例了解返租在我国发展的演变; 第四部分，主要研究返租模式利益三方与SWOT。通过对开发商、投资者和经营者的三方分析和返租的SWOT分析，了解返租利益三方之间的博奕关系，发现返租潜在的风险和机会; 第五部分，主要研究返租模式的风险与对策。通过对返租面临的风险分析，提出实际操作中常用的对策，并对这些对策进行再分析，从而深刻了解商业地产在实行返租销售过程中存在的风险; 第六部分，主要对返租在我国健康发展提出自己的建议。通过借鉴国外返租发展经验，分析返租发展趋势，并从政府、企业和投资者三个不同角度提出返租在我国健康发展的几点建议; 最后是结论部分，总结论文研究成果，提出研究中的不足，指出值得继续研究的方向和课题。 通过本文的研究，得出的主要结论如下: (1)目前返租在我国非常盛行，但它是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它固有的先天劣势，决定其生命力是短暂的，随着我国房地产市场的逐步完善，返租模式必将退出历史的舞台。 (2)在当前宏观经济向好、房地产环境日渐成熟、商业地产快速发展、新一轮返租营销模式盛行的情况下，我们更应当理性看待返租。在面对其可能带来的诸多风险，我们政府应该多借鉴一些国外成功经验，从法律上规范其发展;我们企业应该进一步拓宽自己的融资渠道，不断加强自身综合开发实力;我们投资者多些理性判断，避免盲目跟风。这样才能保证返租在我国更加稳健发展。 随着我国商业地产的进一步发展，返租短期内还不会退出历史舞台，甚至还会吸引其他行业介入其发展。因此还有待作者及其他业内人士、专家在以下几个方面进一步去研究: (1)担保行业介入返租销售模式后的规范发展研究; (2)返租与非法融资的界定与研究。