【摘 要】
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在我国原有的住房保障制度下,有一群人不满足保障标准,主要包括刚毕业的大学生、外来务工人员以及城市户口中的中低收入者,他们被称为“夹心层”群体,国家建设和配租公租房就是为了解决该群体的住房难题。随着我国房地产市场的火爆,面对高昂的房价,涌现出越来越多的“夹心层”群体,国家建设公租房的任务量随之加重,但是目前建设公租房的资金主要依赖于政府投入和银行贷款,融资渠道狭窄,不利于公租房的持续性建设,所以亟需
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在我国原有的住房保障制度下,有一群人不满足保障标准,主要包括刚毕业的大学生、外来务工人员以及城市户口中的中低收入者,他们被称为“夹心层”群体,国家建设和配租公租房就是为了解决该群体的住房难题。随着我国房地产市场的火爆,面对高昂的房价,涌现出越来越多的“夹心层”群体,国家建设公租房的任务量随之加重,但是目前建设公租房的资金主要依赖于政府投入和银行贷款,融资渠道狭窄,不利于公租房的持续性建设,所以亟需探索新的资金来源为公租房的建设提供支持,资产证券化融资可以优化筹资结构、拓宽资金来源,收集投资者闲散资金作为公租房前期建设资金,在减小政府公共支出压力的同时也能保证公租房的足量供给。论文首先梳理了公租房的发展历史及各省建设情况,明晰了公租房管理的一些政策要点和具体实施情况;并介绍了相关理论,涵盖了REITs的具体含义、模式分类、ABS的运行流程和相关主体等。其次从内因和外部条件两个层面分析了重庆进行公租房资产证券化是可行的也是必要的,重庆市公租房建设量居于全国首位,但建设资金来源并不乐观,所以引入公租房资产证券化融资势在必行;并从国家政策、金融市场和投资者三个层面对重庆开展公租房资产证券化的可行性进行分析。接着对“江南水岸”公租房项目进行了REITs和ABS方案设计,对以公租房为基础资产发行REITs进行了框架搭建和原理说明并做了具体测算,测算了不同发行年限下“江南水岸”公租房项目的内含收益率;对以公租房的未来租金收益为支持如何进行ABS证券化融资进行了详细说明,测算了不同发行年限下“江南水岸”项目应定的利息率;并从可行性、风险、收益三个方面对REITs和ABS两种方案进行比较分析。最后针对重庆开展公租房资产证券化融资提出建议。面对当前公租房建设的融资难题,运用证券化融资方式REITs和ABS进行融资具有一定的可行性,但也存在着一些阻碍,为克服这些阻碍,政府应完善相关法律法规、规范公租房资产证券化的运行流程、完善公租房资产池的管理、加强证券化组织机构建设和人才培养。
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