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商业房地产业是中国的新兴房地产产业,在未来将成为我国经济增长的支柱型产业。商业房地产是一个高投入、高风险、高回报的行业,它对资金量的要求特别大。开发多元化融资渠道是商业地产发展的趋势。商业地产抵押担保证券(CMBS)是一种证券化的创新融资方式,在现阶段适度从紧的货币政策下,是拓宽融资渠道的有效途径。
我国现有商业房地产开发资金运营来源主要依赖于银行贷款这个单一渠道,融资渠道单一容易产生资金链断裂问题。国内开发商多采用“分割出售”、“售后返租”等方式回笼资金,缓解资金缺口,但同时也造成了商业地产统一规划经营的困难。所以开发多元化融资渠道是商业地产发展的趋势。目前主要通过四种方式,股权融资、项目融资、REITs和商业地产抵押担保证券。其中商业抵押担保证券是一种证券化的创新融资方式,它是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行。运营良好的物业,例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产最适合做CMBS的资产,因为都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS的优势在于:发行价格低、流动性强,放贷人多元化、对母公司无追索权,释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。
CMBS诞生于1983年。当时,美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司,从此开始出现了商用房产抵押贷款证券化这一崭新的证券化形式。目前CMBS逐渐成为一种比较成熟和相对稳定的融资手段和技术。其发行量从80年代平均每年20亿美元的水平增加到90年代初平均每年160亿美元水平,在过去的10年时间里,美国CMBS市场增长了10倍,2005年美国CMBS的发行量猛增到2000多亿美元,2007年发行量更高达3000亿美元,至2007年底发行在外未赎回的债券金额约为7770亿美元,是目前最大的CMBS交易市场。
中国房地产业经历了二十多年的风雨,在新世纪进入了商业房地产时代。20世纪80年代中后期,商业房地产开始在中国大城市(如北京、上海)出现,其主要以较成规模的百货店为主。20世纪90年代,以深圳、广州为代表的沿海开放城市越来越多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在国外比较先进的商业经营理念,促使商业房地产得到进一步发展。在新世纪的几年,商业房地产进入了快速成长期。统计数字表明,2002年随着中国加入世贸,国内商业地产的资金比重陡增11.8％。回顾房地产业的发展历程,我们看到商业房地产的发展轨迹,也可以看到商业房地产发展的巨大潜力。商业地产深受国际市场和国内市场的关注,是投资机构加大投资的焦点。2005年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》,以及银监会公布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》,意味着CMBS作为信贷资产证券化产品,其发行在中国已具备了初步的法律框架。2006年,万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下,成功地以商业地产抵押担保证券(CMBS)的方式融资近十亿元人民币,开创了国内CMBS成功筹资的先例。但这离全面推行CMBS还有很长一段距离。
本文在介绍了CMBS一般理论、以及国内外发展状况的同时,阐明了CMBS在我国的适用性,并在此基础上研究了CMBS的模式选择。最后分析了CMBS在我国推行需解决的问题以及实现的途径。
全文共分五章,其结构和内容如下:
第一章绪论介绍了本文的研究背景,以及国内外研究现状,并简述了论文的研究思路。阐明了CMBS是拓宽融资渠道的有效途径。
第二章介绍了商业地产抵押贷款证券化的内涵、特征及运作方式。通过对参与主体及具体操作流程的介绍,阐明了CMBS相对于其他投资产品的优势。
第三章说明了CMBS在中国的适用性并介绍CMBS中国第一案,分析了对我国进一步发展CMBS的启示。
第四章从基础资产池选择、SPV选择、信用增级、信用评级、证券化产品、跨国CMBS等方面探讨了在中国发行CMBS的运营模式。
第五章论述了在中国推行CMBS需考虑的问题,CMBS发展还存在法律、制度等方面的障碍,并提出CMBS发展建议以及目前阶段推动CMBS发展的具体路径。