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随着中介机构脱钩改制的完成和信息技术的驱动,我国房地产评估业进入了一个全新的市场化、数字化评估时代。房地产评估业需要以新的体系定位和技术定位来迎接市场竞争的挑战,建立以市场为导向的、系统化的房地产评估体系,积极探索其实现的定量化技术手段。 房地产评估系统论研究是该领域全新的思维观和方法论,它研究的是如何将房地产价值的客观物化作用、人的认识主观能动性和评估场效约束力三者系统化并进行定量研究的问题。笔者以房地产评估的这种三维约束属性为基点,建立了房地产评估体系的概念模型,提出房地产评估模拟论的重要论题。 论文首先系统的研究了房地产评估体系的构成要素和体系结构,提出了房地产价格形成的“动态矢量模型”和房地产评估对象体系,建立了评估体系的层次逻辑结构,论证了该逻辑结构的模糊性。引入模糊数学方法对房地产评估体系的模拟进行系统分析与设计,提出了“模拟系统”及其模糊规划方案。 用系统工程方法对“模拟系统”进行规划、构建、实证、误差控制、实现及拓展研究是本论文的结构主线。在相关研究基础上,论文完成了模拟过程的数学建模,进行了模型实证与模拟分析,实现了模糊数学在房地产评估领域的多维拓展,解决了房地产评估的效度问题;应用模糊误差理论,得到了模拟系统的模糊误差分布函数,给出了评估误差的控制手段,并提出了基于模糊测度的“专家权”误差控制问题的数据融合算法;笔者从狭义与广义维度对模拟系统的实现问题进行了新的定义,并基于模糊理论对评估体系信息化过程进行模拟,完成了系统的结构分析与模块设计;论文最后基于系统的完整性和延展性要求对系统内外的相关问题进行了思考,对论题进行了认识深化,提出房地产评估的模糊思维观。 本文通过对房地产评估体系的系统构架和模拟,论证了模糊数学方法在房地产领域应用的可行性和科学性,揭示了房地产评估体系的模糊属性特征,展示了一个基于数理的评估模糊认识观和系统工程方法论。