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经济发展和技术进步使我们由物品短缺时代进入到客户短缺时代，客户由被忽略，到逐渐被重视，进而成为企业经营的中心。美国学者帕翠珊·B．希伯尔德预见了“客户经济”时代的来临，指出客户是企业的主宰者，是企业获得持久竞争优势的源泉。客户经济影响着房地产企业的经营，传统的以产品、服务为核心的经营模式将被以客户为核心的经营模式所取代。本文以房地产客户为研究对象，从价值经营的角度，采用理论分析、比较研究、实证研究等方法，研究房地产企业如何经营房地产客户、最大化客户价值，通过研究，构建出房地产客户经营的理论框架和策略体系，并制定出经营策略的实施措施。主要成果有：(1)提出了基于客户的房地产经营模式，并构建出房地产客户经营的理论框架。针对房地产企业传统经营的缺陷，结合房地产客户的特点，提出以客户资产经营为核心的房地产经营模式，其显著特点表现在企业经营的是房地产客户，获取的是客户贡献的货币价值及非货币价值，并使企业和客户共享相互创造的价值。房地产客户经营的理论框架包括：房地产客户的消费行为和客户资产价值分析，客户经营的阶段划分与策略制定，客户经营策略的实施，以及客户经营的评价等内容。(2)从房地产客户全生命期价值发展变化的角度，构建房地产客户资产价值函数和评价体系。将房地产客户的生命周期划分为培育期、形成期、成长期、巩固期、成熟期和退化期六个阶段。将客户生命周期模式划分成提前退出型、早期流产型、中途夭折型、长久保持型四种类型，并提出房地产客户理想生命周期模式的判别标准。分析归纳房地产客户资产价值的影响因素，并构建出基于客户购买住宅的类型、面积、客户生命期、客户置业次数及折现率的客户资产价值函数。从房地产客户资产增量价值和存量价值的角度，建立客户资产价值评价指标体系，并提出评价方法。(3)研究提出了以客户定位、客户获得、客户保持、以及客户价值经营为核心的房地产客户经营策略与实施措施，并构建了客户经营的动态管理模型。客户经营策略包括：客户定位的方法及定位的两阶段流程，获得客户及引导客户的措施，客户定制营销及优化客户体验的措施，以客户为核心的多元化经营及客户资产的交易方式等内容。客户经营策略的实施措施包括：营造客户型企业文化，建立与客户共享知识的学习机制，培育客户经营能力，建设信息技术平台等内容。构建出基于客户满意、客户信任、客户承诺、客户忠诚的客户经营动态管理模型，使企业在客户经营的每一阶段，时刻监测客户评价，对经营策略进行系统管理和实时管理，以确保企业能持续经营客户，最大化客户终生价值。本研究的理论价值在于探索房地产客户经营的本质、特点及规律，推动房地产客户经营理论的发展；实践价值在于指导房地产企业实施客户资产化经营，使企业获得持久的客户竞争优势。