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近年来,在房地产新政对住宅的调控限制下,商业地产的开发、投资迅猛增长。从投资主体而言,除了原专注于商业地产的房企,其他以住宅开发为主的房企也纷纷转型,或加大对商业地产的投资比例,其他如不动产基金、保险资金也加入商业地产投资的阵营;与如火如荼的投资开发相对应的,是目前商业体量过剩,开发速度远高于消费力的增长,融资工具及专业人才匮乏。这意味着,未来的商业地产市场,在继续成熟的同时,链条上各环节的主体必然将面临着一场淘汰赛。而去留的关键,则取决于其商业盈利模式的成功与否。 目前商业地产模式研究多从企业局部战略如营销、融资角度出发,未从企业全局考虑;或仅对现有的模式如西蒙模式、万达模式、凯德模式进行优劣总结,未分析为何不同的企业选择了不同的模式。经过时间的检验,证明了诸如西蒙、凯德也有水土不服的时候,而万达模式也有其短板。名企模式显然不是放诸四海而皆准的,在房地产企业发展商业地产时,不仅要借鉴老牌商业房企的经验和教训,更重要的是因时而动、因地制宜,结合企业自身情况找到合适的盈利模式。 本文从现有的商业地产盈利模式出发,结合价值链与竞争优势理论,在产业层面研究商业地产企业的市场行为。根据商业地产的行业和经营特点,构建了商业地产的全价值链。将土地或项目的获得、融资加入商业地产价值链的前端,将运营管理、项目退出加入价值链的木端。通过分析国外西蒙、凯德,国内万达、SOH0等知名商业地产企业的盈利模式的成因与效果,为新形势下商业地产企业的盈利模式选择提出建议。 本文并结合“理想海”商业地产项目进行实例,分析在新形势下,房企通过对产业价值链及自身价值链的剖析对比,找出能结合自身资源优势及商业地产发展趋势的合适商业地产盈利模式。