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房地产行业是中国重要支柱产业。政局稳定、经济增长、行业向好，吸引了大批资金涌入房地产开发行业，其中不乏海外资金。人民币升值预期和美国次贷危机影响下，中国房地产市场更成为海外资金追逐热点。同时，本土银行紧缩性信贷政策和宏观经济调控效果逐渐显现，在境内融资渠道空前缺乏的情况下，中国房地产企业加大了与海外基金的合作力度，为后者进入中国房地产市场提供了契机。
中国政府为了防止热钱过度涌入冲击国内经济而出台了系列限外政策。从紧政策下，海外基金投资房地产出现新趋势：投资方式由直接投资转向股权收购，投资重心从一线城市转向二线城市，投资物业由商业地产渐转向住宅地产。新趋势下，外资对房地产项目的选择和投资分析评价思路也会相应改变。为此，设计一个转变期进入中国房地产市场的海外投资基金，通过探讨它对目标项目的选择和投资分析评价过程，可以整理出一套分析思路和方法，包括如何选择评价指标、建立何种分析体系、如何收集并测算数据，对分析结果如何评价等。
整理案例资料有三个基本目标，一是案例思路合法，二是案例安排可操作，三是案例数据符合实际。撰写过程中，查阅了大量的国家和地方法律、法规条款，并就案例讨论内容研读了系列文献，包括专著、期刊和新闻评论等。学术界和业界各专家、学者对房地产基金、架构设计和避税港、房地产可行性研究和财务分析方面的研究成果对案例的设计和分析过程有诸多帮助，是论文中案例的设计、市场评估、可行性研究方法和经济效益评价的理论依据。以往亲身参与投资项目的工作经历也为案例的可行性提供了实践基础。
案例中投资方是一家以投资中国住宅地产为目的而设立的北美房地产投资基金，经过调研，设定了其投资中国二线城市住宅地产、投资规模控制在8亿左右、投资方式以股权收购为主、预期收益不低于10％的目标。并据此展开项目寻找和评价工作。筹资方为一家房地产项目公司，股东为当地知名开发商。项目公司于2008年上半年成功竞拍了一块住宅和商业开发用地，并缴纳了10％的保证金，剩余款项预计1年后支付。由于资金链紧张，现寻找投资者以筹集资金缴纳剩余保证金，并进行地块开发。
投资方与筹资方初次接触后，对目标项目和合作伙伴有了初步了解，并对合作的必要前提条件达成了共识。在对目标项目产生初步意向后，投资方需要对项目收益情况和筹资方提出的转股要求进行分析评价，来判断项目是否值得投资、股权收购价应为多少。进行项目投资分析时，可以考虑分四步进行：确定投资预期、选择评价指标、建立投资分析体系和进行投资测算和分析评价。
以盈利为目的的投资基金通常采用以经济效益作为投资预期标准。受跨国投资成本和投资风险等影响，投资人预期收益不能作为考核项目的标准。在设定项目投资预期收益率时，在投资人预期收益率上还应加计一定比例的风险报酬率，以调整后的收益率作为评价时的基准报酬。
评价指标的确定，受投资环境、投资方向和收益目标影响。中国限外令大幅提高了外资投资门槛，长期占用投资人资金较多，关注项目盈利情况同时更要侧重关注投资人的获利。盈利能力相关的评价指标包括两大类，一是静态盈利指标。这类指标可以包括毛利率、税前销售利润率，股东收益率等，不考虑货币时间价值的情况下分别站在项目自身、管理水平和投资人角度分析项目效益。二是动态盈利指标。海外基金以住宅投资为主，投资预期为收益率指标，适宜用内含报酬率指标对项目进行评价。
投资分析体系可以参考可行性研究的思路搭建。这个思路比较实用，且有官方参考依据。未来项目向政府部门申领建设执照和向银行申请建设项目贷款时，也是必要资料。应重点关注经济效益。全面的投资分析体系可以包括前期市场调研和项目规划设计、项目投资额和投资进度测算、项目投资回收情况分析、资金平衡分析和筹资成本估算、静态指标和动态指标测算、评价结果等几大方面。遵循这个体系，可以完成对项目的收益性和成交条件的分析评价，制定交易底线。
基于投资分析体系开展可行性分析时，需要获取真实可靠的数据，以此为基础开展测算和分析评价。值得注意的是，这一阶段海外基金很容易在数据采集和估算上出现乐观倾向。为避免误受风险，充分的市场调研和对中国政策和房地产行业特点的了解十分重要。调研工作可以实地考察和咨询专业服务机构结合进行，对投资环境和市场供求关系进行详细摸底，然后结合项目自身优、劣势，对项目的开发周期、产品类型、定价策略和销售进度进行预测，并将这些预测结果通过数字表现出来，通过静态和动态的财务分析来评价评价项目经济效益，并预测下一步可能达成的谈判目标。
案例围绕现在外资投资中国房地产市场的趋势设计。通过案例展示出的分析思路和方法和由此衍生出来的投资模型可被同类投资者参考并调整。此外，经济改变影响了消费者市场和供应商市场，相关经济数据也发生重大变化，对测算结果会产生消极影响，如果海外基金发现所分析项目都很难满足收益预期时，应考虑是否预期过高而需要调整。