基于特征价格模型的房价研究

• 作 者: 杨舒文
• 出 处: 浙江大学
• 发表日期: 2017年期
• 关键词: 特征价格模型 房价 杭州市 边界效应

住房是人们生活的必需品,其价格水平一直受到人们广泛的关注。对于城市住房价格问题的研究,如房价是否合理、房价的影响因素等是房地产行业发展过程中值得深入探讨的重要课题。本文以杭州市为例,利用杭州价格网(http://www.hzjg.gov.cn)上公示的2015年1月-12月杭州市区(不含萧山、余杭区)新建商品住房一房一价数据全面地研究影响房价的因素。首先综合利用ARCGIS10.2软件和百度地图拾取坐标系统将楼盘的建筑特征、公共交通设施、医疗设施、教育设施、公共绿地、商业设施等指标统计出来建立杭州市电子地图数据库,利用stata13.1进行描述性统计分析。结合已有文献的研究和描述性统计的发现,提出本文的四个假设并利用特征价格模型(Hedonic Price Model)进行回归验证:在控制新建商品住房建筑特征的前提下,首先考虑区位因素对房价的影响,区位因素包括到CBD的距离、公交便捷性、地铁可达性;然后检验医疗设施、教育设施、公共绿地、商业设施等邻里因素对房价的影响,并探讨其中的成因;再考虑西湖景区对周边房价的溢价效应,最后利用行政区边界的虚拟变量检验边界效应因素对房价的影响。本文的实证结果显示,在控制商品房建筑特征和到CBD距离的前提下,公交、地铁的可达性对新建商品住房的销售单价有正向作用,其中地铁的溢价高于公交的溢价,已通车的地铁的溢价高于正在建设的地铁溢价。三甲医院、优质学区、公园对其商品房销售单价有正向作用,电影院对房价有负向的影响,这是因为在交通便捷的情况下,人们对电影院可达性的需求弱于电影院可能带来的拥挤、噪音等负面影响。此外,由于新建商品房大多是非优质学区房,本文中重点学区的溢价低于医院和公园的溢价。最后,作为杭州城市重要的风景名胜区,西湖有很显著的溢价效应,西湖景区周边的新建商品住房销售单价显著高于其他住房单价。而位于行政区边界的新建商品住房的销售单价则会显著低于其他住房单价。这反映了城市内部边界效应的存在,即位于行政区边界的住房可能由于公共服务获取的不便捷性而导致其价格降低。