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从罗马法以来直到现在,抵押权一直都是各国民法中最为重要的担保物权,,因不动产抵押制度,最能切实满足抵押权人的需要并使抵押人无需转移占有的不动产,而成为“担保之王”,在日常经济贸易中发挥着十分重要的作用。然利之所至,弊亦随之。因为抵押权人并未在事实上占有抵押的不动产,抵押不动产仍然由抵押人占有,在司法实践领域,因抵押人未经抵押权人同意而转让抵押不动产所导致的诉讼案件大量存在,尤其是在房地产按揭中因购房者自行转让已抵押房屋所引发的纠纷日益增多,故研究抵押不动产的转让制度对于司法实践具有重要的指导意义。抵押人未经抵押权人同意而转让已抵押的不动产将给不动产抵押权人的利益带来怎样的损失?抵押权人应怎样实现自己的抵押债权?不动产受让人该承当怎么样的风险?法律应当以怎样的方式来平衡抵押权人、抵押人、受让人三者之间的利益?这是法律制定者必须解决的问题。但是我国《物权法》对抵押不动产转让制度的设计并不合理,本文在抵押不动产转让制度的研究之上,结合一些具体案例,并参考外国的立法经验,从实际生活需求出发,就我国抵押不动产转让制度的不足以及相关立法完善进行论述,以求在《物权法》基础之上更好的平衡抵押权人、抵押人、受让人三者之间的利益,本文除引言和结语外分为四部分对抵押不动产转让进行论述。第一部分通过对抵押不动产转让纠纷案件的介绍引出争议焦点,突出本文主题,点明不动产抵押制度的重要性。第二部分采用比较法,对其他大陆法系国家的抵押不动产转让制度加以介绍,通过研究德国、法国、日本以及我国台湾对抵押不动产转让制度的法律规定,了解到各国立法普遍通过赋予抵押权人对抵押不动产的追及力,建立以追及主义为基础,并在此基础上通过债权法上的代位清偿与权利瑕疵担保制度对其所引发的当事人利益不平衡问题进行相关法律救济。但在具体的救济方式上各国立法又有不同,德国和我国台湾地区仅采用债权法上的救济,而未作其他规定。但法国和日本民法则在本国物权法中又增加了其他制度：涤除权(日本又称为：抵押权消灭的请求权)制度。第三部分回顾我国相关立法在限制抵押不动产转让上的各种规定,指出《物权法》限制抵押不动产转让的规定,在司法实践中不利于平衡抵押权人、受让人、抵押人三者之间的利益,而过度保护抵押权人的利益,既与私法意思自治理念不吻合又不利于我国市场经济发展,应尽早修改。第四部分为笔者对我国抵押不动产现行制度的分析结论,指出现有制度的不足,再借鉴其他国家优秀的立法经验,提出对抵押不动产制度的完善建议。本文最后在结合前文的分析提出五点立法建议：即允许抵押不动产转让、确立抵押权人的追及力、完善不动产登记制度、确认受让人的替代清偿和代价清偿制度、引入合同法权利瑕疵担保的解释救济受让人和用违约金的方式代替抵押关系对抵押人的约束。