【摘 要】
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房地产行业是我国社会主义市场经济的重要组成部分,是拉动国民经济增长的强力引擎之一,房地产企业的健康发展时刻影响着我国经济总态势的稳定与可持续。近年来,政府对于房市的宏观调控政策逐步走向完善,房地产企业的上市融资、并购重组等现象趋于常态化,进而产生的交易增量对资产评估行为的专业性提出了更高的要求。在发达的经济体的资产评估案例中,市场法的运用占据优势,主要因其便捷易操作且能充分降低交易成本。然而在当前
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房地产行业是我国社会主义市场经济的重要组成部分,是拉动国民经济增长的强力引擎之一,房地产企业的健康发展时刻影响着我国经济总态势的稳定与可持续。近年来,政府对于房市的宏观调控政策逐步走向完善,房地产企业的上市融资、并购重组等现象趋于常态化,进而产生的交易增量对资产评估行为的专业性提出了更高的要求。在发达的经济体的资产评估案例中,市场法的运用占据优势,主要因其便捷易操作且能充分降低交易成本。然而在当前我国的房地产企业评估实务中,传统市场法的应用比例相对较小,主要原因在于我国过去资本市场的有效性相对弱式,市场法的应用前提相对缺乏。近年来,随着国家市场监管体系的逐步健全以及房地产交易存量的发展壮大,我国房地产资本市场正走向成熟,这为市场法的广泛运用创设了基础。但是,传统市场法依旧存在局限性,譬如市场参照物的选取缺乏客观标准、衡量指标的赋权主观化。基于上述问题,本文在原有市场法的基础上进行修正,主要采用因子分析法对可比参照物的选择、价值比率的调整环节进行优化,从而建立基于因子的客观赋权的标准下的市场法评估模型,并期望通过改进后的市场法满足评估理论的专业性要求以及市场中供需双方降低交易成本的需求。本文第一章是绪论;第二章介绍传统市场法的原理及缺陷;第三章是因子分析法的理论部分;第四章是借助因子分析法对传统市场法的改进实证以及案例分析部分,也是论文的核心贡献所在,其中改进环节包括基于行业细分建立评估企业样本、考量房地产企业特征综合选取评价指标、运用因子分析法对所选指标进行降维解释并最终得出二级指标权重;最后的案例分析结合实证得出的指标权重筛选出样本中差异率与待估资产最为接近的企业,运用调整的价值比率计算评估值,最后依据流动性溢价风险调整评估值。本文通过对改进市场法评估房地产企业价值研究,放弃了以往实务评估中常采用的主观经验判断或专家打分筛选模式,以更为客观的手段得出了能够充分解释待估资产价值的指标及其各自权重,从而使得所选取的可比参照物以及后续的价值比率调整更加接近真实评估价值。最终确立的评估模型可以继续推广用于其他房地产企业价值评估,在保证客观性真实性的基础上,进而提升了评估实务的效率,降低了企业成本,有助于行业资源的优化配置,形成良性循环。本文的研究既是对市场法参与资产评估客体的多元化丰富,也是对房地产企业价值评估体系的延伸和开拓,对于资产评估理论的发展具有一定意义。
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