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城市土地价格随着区位配套的不同、以及其他条件的不同有着较大的差异。国外许多学者都用特征价格理论建立城市土地特征价格模型，用当地城市土地交易数据实证研究城市土地价格影响因素及其作用机制。由于我国城市土地市场建立时间不长，各种房地产交易数据库不健全，各种数据收集比较困难。因此，用城市土地特征价格模型来定量分析城市土地价格影响因素及其作用机制的研究成果还不多。
本文在特征价格模型理论的基础上建立了南京市住宅土地市场的微观因素特征价格模型，并运用计量经济学理论对该特征价格模型进行了估计和检验。本论文在借鉴国内外学者对城市土地价格评估研究的基础上，对影响城市住宅地价的微观因素的选择进行研究：结合南京市的实际情况，通过对南京市有关部门的9位专家和学者访谈，用专家评分法选择了14个影响住宅地价的微观因素，并对这些微观因素进行量化研究。然后参照国外学者建立城市土地特征价格模型的基本方法和一般程序，通过网上搜集和现场调查的方法，在南京市主城区范围内，获得2003至2006年间的64个住宅用地样本，对样本数据进行量化后，分别采用线性函数、对数函数、半对数函数、对数线性函数等函数形式对南京市住宅用地特征价格模型进行估计和检验。
通过对南京市住宅用地特征价格模型的实证研究发现：在所有微观因素中，对南京市住宅地价影响最大的因素为距CBD距离，其次为大学因素，另外，生活配套和容积率对南京市住宅地价也有显著影响。