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我国经济的快速发展,推动了住房制度的重大变革。全面的住房福利化向住房市场化、商品化的转型,拉动了整个房地产市场的迅猛发展,随之而来的问题也逐渐暴露出来。随着城市化、工业化的迅速发展,越来越多的人涌入城市,城市的贫富差距在扩大,面对日益高涨的房价,中低收入家庭只能望洋兴叹,我国尚不健全的住房保障制度却无法弥补住房市场上的不公平。
经济适用房制度是应对新的经济社会形势,由政府推出的具有保障性质的住房模式。自1994年起至今,我国的经济适用房制度已走过十五个年头,并逐步成为我国住房保障体系的支柱之一,也是解决低收入家庭住房的主要途径之一。由于政策运行之初,制度定位的不明确,供应和补贴方式的不完善,法律法规的不健全,政府部门的不重视等问题的存在,导致经济适用房政策实施过程中,出现了经济适用房面积过大、不该享受保障待遇的群体入住保障性住房、目标群体仍处于一房难求的困难境地等。因此,近年来社会各界对经济适用房的争论声越来越大。
文章中试图对这些争论做出回应。通过对理论的探讨,现实的分析,认为经济适用房应该因地而宜,不能否定经济适用房带给我国房地产市场的价值,不能忽视它对于保障低收入家庭的正向功能,更不能因噎废食。政策本身的取向社会保障性是毋庸置疑的,只是在贯彻实施的过程中,政府、开发商的私利行为带来政策导向的偏离,还有我国普遍存在的政府体制、经济体制问题。因此不能一概而论,用普遍存在各个领域的问题来推翻经济适用房政策的存在和发展的合理性。
本文以南京市的经济适用房的建设和发展现状为例对我国的经济适用房政策进行研究。文章第一部分,介绍了问题提出的背景、研究意义以及国内外住房保障政策的研究现状。第二部分介绍了保障性住房政策的理论基础和国际借鉴。本文选取了两个基本的理论作阐述:社会保障相关理论和公共产品理论。重点通过对公共物品及其正外部性的理论分析,本文将经济适用房划归为“公共池塘资源”,存在很强的正外部性。第三、第四部分,回顾了南京市经济适用房政策发展历程和实施状况及现存的问题,从城市居民消费需求和政府作为公共物品的供给者的两个角度来探析出现问题的原因,重点分析了中央政府、地方政府、开发商以及消费者四者之间的两两博弈行为,意在指出政策实施中可能存在的腐败行为等。文章的最后从经济适用房不可忽视的正外部性说明了其存在的合理性、从廉租房目前发展的不完善说明了其存在的重要性,并分析了经济适用房制度要创新的必要,对经济适用房政策将来的发展道路和需要改革完善的地方作了初步探析。