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2007年3月爆发的次贷危机给世界经济造成了巨大影响，不仅美国金融体系蒙受巨额损失，欧洲、亚洲、南美等地区的金融机构也受到了不同程度影响。据日本金融厅估计，到目前为止，全球金融行业的次贷相关损失已经高达2150亿美元，其中美国机构的损失占到了55％。虽然目前国内金融机构没有因为次贷遭受太大的经济损失，但人们还是应该从中吸取教训，审视我国住房抵押贷款的风险水平。 自上世纪90年代中期开始，美国的次贷业务发展逐步加速，这不仅归功于政府的鼓励政策和房地产市场的强劲增长，贷款机构的“慷慨解囊”也是功不可没。不断上涨的房价，让借款人有可能通过再融资获得更多的贷款，这些贷款可以用来归还旧房贷，也可以进行其他消费，只要房价上涨，他们就不愁没钱还贷款。但房价下跌最终打碎了他们的如意算盘。 次贷危机爆发的另一个重要原因是过度证券化。投资银行在利益驱动下，对次贷债券进行多次分割打包，发行了多层次的CDO、CDS等金融衍生产品。在投行的包装下，这些衍生品80％都获得了 AAA的信用评级，并被众多稳健投资机构买走。所有投资者都被投资银行的风险分析模型和AAA的评级结果所吸引，而忽略了这些衍生品的基础资产都是次级抵押贷款。这个疏忽，导致了风险范围扩大，并最终使众多投资机构遭受巨额损失。 再反观国内，住房贷款经过十年快速发展，已经成为商业银行重要的信贷业务，也是商业银行重要的利润来源。十年来，房贷业务呈现出高收益、低风险的特性，使得各家商业银行展开了激烈的市场竞争。 对比中美两国市场现状，可以找到很多相似之处，比如房价飙升，进入加息周期，银行贷款资格审查有放松的迹象等等，因此有人开始为中国房贷质量担忧，害怕引起严重的违约事件。但仔细分析其中的差异，会发现情况并没有那么糟糕。 首先，国内房价近两年出现了非理性上涨，在政府宏观调控作用下，一线城市房价出现滞涨和小幅下跌，但这只能是短时期的调整，房价的长期趋势依然看涨。因为我国城市化进程还在继续，住房需求潜力巨大，而且城市住宅土地供应相对有限，这样的供求关系决定了房价还没见顶。 其次，加息加重了居民还款压力，但还没到负担不起的地步。同样是加息，美联储的特点是时间段，幅度大，而人民银行虽然加息次数很多，但整体升幅不大，因此借款人月还款额增长有限，年收入增长足够覆盖贷款利息的增加。 第三，国内银行虽然技术手段相对落后，但风险观念强，经营稳健，加之资金来源广泛，又有虚拟的国家信用支持，因此，抵御风险的能力比较强。 此外，我国居民较高的储蓄率也提高了自身的抗风险能力。根据以上分析可以得出:我国的住房抵押贷款业务风险水平较低，外部环境有利于其进一步的发展。 但应该注意到中长期宏观经济发展的不确定性，银行业应该采取一些措施防范远期风险。 一是始终关注房贷市场风险。在房地产市场上升期，住房贷款的风险被房价上涨所掩盖，但当房地产市场由盛转衰，上升期所累积的风险就会显现出来，如果之前控制不当，风险释放必然带来金融危机。 二是尽快建立一套行之有效的个人信用评价体系，将信贷资产的管理还原到对客户还贷能力和信用程度的评价。准确区分客户风险等级，不仅有利于银行采用不同的风险控制政策和手段，而且银行还可以据此提出不同的收益要求，这一点在利率市场化条件下极为关键。目前的人民银行征信系统存在覆盖面窄、信息不完整的缺陷，对银行放贷决策只能起到有限的辅助作用。此外，采用收入证明作为贷款申请要件也具有明显的不合理性，一方面是权威性不足，借款人可以轻易从单位开出虚假的工资收入证明，甚至虚构公司，随意盖章;另一方面是准确性不足，对于没有固定单位或自由职业者，没有机构能够提供收入证明，而且我国政府机关、企事业单位的很多补贴、福利和灰色收入是不计入个人工资收入的，因此收入证明难以体现这一类客户的真实偿债能力。 三是加快推动住房按揭贷款证券化，化解集中在银行的风险。不少人提出次贷危机的发生与住房按揭贷款证券化有很大关系，应该谨慎行事。但仔细研究后不难发现，证券化其实在危机发生前起到了分散银行风险的作用，只是因为投行在 MBS基础上进行过度证券化，并利用财务杠杆将衍生产品规模不断扩大，才导致了风险的扩大。因此，证券化对银行分散风险、增强流动性的积极作用是可以肯定的，只是应该加强监管，使风险被分散而不是被扩大，这一点对于提高金融系统稳定性至关重要。 当然，还有一点不容忽视，就是银行应该严格内部审批程序，防范道德风险。住房贷款的高利润、低风险，很容易让银行产生放贷冲动，贷款审查流于形式也就显得理所应当了，近几年甚至还出现了性质恶劣的“假个贷”，给银行造成了巨额经济损失。国内银行在大力发展住房贷款业务的同时，应该严格内部审批制度，建立全流程的风险控制体系，防范内部道德风险和操作风险，改变只管发展不管风险的做法。