商品房预售中的登记管理问题研究

• 作 者: 张艳
• 机 构: 中山大学
• 出 处: 中山大学
• 发表日期: 2009年期

近年来，商品房市场日益发展，在商品房销售中期房交易占了很大的份额，由于购房人专业知识欠缺以及少数开发商蓄意乱为，违背诚实信用原则，造成期房交易中开发商“一房数卖”的纠纷增加。一般认为，出现“一房数卖”现象的原因在于购房人和开发商的势力不均衡，处于弱势的购房人的权益容易受到侵害。因此，加强政府对不动产交易的合理干预，建立完善的商品房买卖登记制度，有利于维护交易的安全，保障购房人的利益。　　
我国于1994年确立的商品房预售登记制度是通过行政登记的手段让政府参与到交易活动中，对交易双方进行监督管理，这对维护市场秩序确实起了一定作用，但是由于目的仅在于政府的行政管理，该制度具有浓厚的行政管理色彩，预售登记是预售人履行的一种义务，而不是购房人的一项权利。此外，预售登记制度缺乏公示和公信力，市场缺乏信用保障，造成商品房预售的纠纷层出不穷。　　
2007年颁布的《物权法》首次以法律的形式创设了预告登记制度，与商品房预售登记制度相比，前者在申请人制度、法律效力及登记失效等方面均有新的规定。如果说预告登记制度是从微观上维护交易安全，加大对购房人的保护力度，那么商品房预售登记则是从宏观上维护市场秩序，便于行政机关的有效管理。　　
预告登记制度的一个重要意义在于为登记机关的管理提供了新的思路：建立国家公信力，实现政府的合理干预。登记是不动产物权变动的公示方法，其具有的国家公信力系以国家参与、国家信用为担保，将预告登记纳入这一范围，政府通过登记公示的手段产生公信力以保障交易安全，既实现了合理干预亦不影响当事人的契约自由。　　
商品房市场的健康发展有赖于建立完善的登记制度，预告登记制度的创立具有进步意义，在现有商品房登记管理制度下如何完善和发挥预告登记作用?对此，本文从以下几方面提出几点思考：第一，信息披露方面，本文认为关键是完善查阅制度，保障权利人的知情权；第二，预告登记的提起可以沿用商品房预售登记的强制申请方式，同时赋予购房人单方提起申请的救济途径；第三，建立国家赔偿保险基金制度，由登记机关承担错误登记的赔偿责任；第四，行政机关对登记失效作涂销登记，保障预售人的合法利益。