论文部分内容阅读
本文是关于中国房价相关问题的实证分析研究。在导言和房价理论基础部分,本文列示了中国房地产市场近些年来的一些基础数据,分析了影响房价涨跌的因素,介绍了房价是否正常的评价体系,阐述了房地产市场失灵的原因以及避免过度投机的应对策略。在计量经济基础部分,介绍了本文用到的主要计量经济或统计方法。接下来,围绕着中国房价与地价间的关系；房价与租赁价格间的关系；房价与国内生产总值、人均可支配收入、货币供应量间的关系；房价与CPI、股价、人民币汇率、外汇储备等经济变量间的关系等问题展开了研究。在上述实证研究中,得出了一些有意义的结论并提出了相应的政策建议。本研究得到的结论主要有：
⑴在基于VAR模型的中国房价与地价关系研究中,选择了中国土地交易价格指数和房屋销售价格指数的季度数据作为研究样本,在单位根检验、理想滞后阶数选择以及协整检验的基础上建立VAR(1)模型,运用Granger因果检验、脉冲响应函数和方差分解分析的方法进行了实证研究。研究结果表明:房价和地价间存在长期稳定的均衡关系:地价是房价的Granger原因,而房价不是地价的Granger原因；短期内,地价对房价的影响大于房价对地价的影响。
⑵在中国城市房价与地价关系的聚类研究中,利用了中国25个主要城市1999年第1季度至2009年第3季度的季度面板数据,采用变系数模型和聚类分析等方法对城市房价与地价间的关系进行了实证分析。得到的主要结论有:中国各城市房价与地价间存在长期稳定的均衡关系且此种关系在城市间存在差异；从时期影响看,城市的房价变动趋势与中国宏观经济变化基本保持一致。地价则呈现快速拉升和大幅震荡格局；房价与地价间的关系更多与各城市自身特点以及是否有大量房地产投资、投机资金进出等因素有关。
⑶在基于VAR模型的中国房价与租赁价格关系研究中,利用了1999至2009年中国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数季度数据,运用季节调整、协整检验、格兰杰因果检验、脉冲响应函数等方法,对房价与租金间的关系进行了实证研究。研究表明:中国房价与租金不存在长期稳定的均衡关系；短期内房价变动不影响租金变动,而租金变动会影响房价变动但影响力有限；从需求层面看房价变动主要由投资和投机需求而非自住需求引起,租金上涨使部分有自住需求的人转向房屋购买,拉动了房价上涨,但此部分人不是房屋买卖市场的主导者所以影响力有限。
⑷在基于状态空间模型的中国房价变动若干影响因素研究中,选择了1999至2009年的中国房屋销售价格指数、GDP、货币供应量M2和人均可支配收入的季度数据作为研究样本,通过建立状态空间模型并运用卡尔曼滤波对其估计和分析,分别得到了以上因素对房价影响的动态特性。由此得出的结论主要包括:人均可支配收入和货币供应量是长期内影响房价的两个主要因素,前者对房价的影响稳定而后者的影响波动较大,此外GDP是另一个对房价影响稳定但影响力稍弱的因素:在2009年中国总体房价快速上涨的过程中,货币供应量对房价的影响强度明显超过了其他两个因素。
⑸在中国通胀、资产价格及货币政策间关系研究——基于开放经济视角的分析这一章的研究中,选取了2004年1月至2010年9月的中国房屋销售价格指数、货币供应量M2、美元兑人民币汇率、外汇储备、上证综指、CPI的月度数据作为研究样本,结合“有向无环图”(DAG)技术,建立SVAR模型来考察上述变量之间的动态关系。研究表明:房价、货币供应量对CPI的影响较大；货币供应量对CPI、房价、股价的影响力依次减弱；有理由推测国际游资对中国股市、房地产市场和中国实体经济部分商品的关注度依次减弱:中国的货币政策仍具有较强的独立性,但外汇储备的持续增加在一定程度上削弱了这种独立性。