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本文以上海房地产市场为例进行了定性和计量分析，比较完整地描述了这一轮上海市房地产周期，同时揭示了房地产过热产生的动因和内在机理。
在理论研究部分，本文从消费者效用分析和局部均衡模型(静态均衡模型和动态蛛网模型)系统分析了房地产价格和需求的变化。接着本文通过分解短期利率和长期利率对房地产价格的不同影响，有效解释了2003年宏观调控以来，住宅价格快速上涨的内在机理。
在对上海市房地产的实证研究中，本文首先从生产指标、消费指标、市场交易指标、金融层面对上海房地产市场进行了定性分析。并运用多变量线形回归的方法，对房地产价格相关的一些变量进行定量分析，揭示了影响房地产价格比较重要的一些政策变量。结论显示，20世纪90年代中期以来，政府出台了一系列刺激房地产的政策，金融业对房地产开发和按揭贷款的审批都比较宽松，同时随着住房分配制度的废止，居民住房需求的集中释放。聚焦在上海房地产市场，从2000开始走上价值回归的道路，随着房价的快速上涨，财富效应非常明显。同时，由于这几年实行的宽松的货币政策和信贷政策，货币供应量相对于GDP增长过快，而且热钱在人民币升值的预期不断买入人民币资产，上海房地产成为其重点配置领域，后继资金源源不断的涌入上海楼市，在虚火旺盛的需求下，由于房地产供给短期弹性非常小，不能满足需求，导致价格加速上升，最终形成了自己实现的正反馈。
利用理论和实证分析所得出的结论，本文对如何促进房地产业健康、稳定、可持续发展提出了相关的政策建议。