【摘 要】
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多年来国内外的研究者一直努力寻求各种理论与方法对商品住宅的价值或价格构成进行研究,试图构建能够如实反映商品住宅价值或价格构成的数学模型,以此评估商品住宅的价格及其
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多年来国内外的研究者一直努力寻求各种理论与方法对商品住宅的价值或价格构成进行研究,试图构建能够如实反映商品住宅价值或价格构成的数学模型,以此评估商品住宅的价格及其影响因素以及各个影响因素的影响程度,分析商品住宅各个类别的供求关系,预测其价格走势。相对于其它商品,商品住宅具有不可移动、完全差异化、价格昂贵、流动性差等特点,这些特点使得基于特征价格理论的计量经济学价格分析方法在国外成为主流。本文首先介绍了特征价格理论的起源,分析了商品住宅特征价格理论的国内外研究现状,讨论了特征价格理论的假设条件和特征市场的均衡分析。然后介绍了商品住宅特征价格模型的典型三种函数形式,即线性函数形式、半对数函数形式和对数函数形式,讨论了特征价格模型函数形式选择上的争议,并就特征价格模型的估计与检验方法以及模型估计中存在的常见问题进行了讨论,初步分析了商品住宅价格特征变量的种类及取舍问题。在对商品住宅特征价格模型的实证研究中,本文选择了发展较为成熟的深圳市二手商品住宅市场作为分析应用对象,采用二手商品住宅在网络上的挂牌出售价格作为分析的原始数据。文中详细说明了样本数据的搜集整理过程和商品住宅价格特征的具体量化方法。论文通过统计分析软件IBM SPSS Statistics 19,利用前述选取与整合的二手商品住宅网络挂牌价格数据,分别对线性函数形式、半对数函数形式、对数函数形式的特征价格模型进行了回归分析,估计出模型中的各个参数值,通过对三种模型进行统计检验、计量经济学检验和经济意义检验,并经过对比分析,最终确定对数函数形式的特征价格模型准确度相对最高,同时,基本确定出影响深圳市二手商品住宅价格的主要因素及其影响程度。
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