【摘 要】
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自1998年我国进行住房制度改革以来,我国房地产市场已经发生了剧烈的变化。住房和土地市场在近十年间经历了高速发展,带动了住宅价格的快速上涨,并使得城市间住宅价格的分化逐渐加大。不断攀升的房价给我国城市居民带来了巨大经济压力,然而住所的环境和质量能够极大影响民生福祉。住所周边的生态环境设施不仅对促进居民身心健康发挥着重要作用,更能因此影响住宅价格。因此,生态环境对住宅价格的影响机制研究不仅关系到房地
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自1998年我国进行住房制度改革以来,我国房地产市场已经发生了剧烈的变化。住房和土地市场在近十年间经历了高速发展,带动了住宅价格的快速上涨,并使得城市间住宅价格的分化逐渐加大。不断攀升的房价给我国城市居民带来了巨大经济压力,然而住所的环境和质量能够极大影响民生福祉。住所周边的生态环境设施不仅对促进居民身心健康发挥着重要作用,更能因此影响住宅价格。因此,生态环境对住宅价格的影响机制研究不仅关系到房地产市场的健康发展,也关系到居民生活水平和幸福感的提高,甚至社会的和谐和稳定发展。但目前国内从宏观角度研究房价的视角较多,从微观和人文化角度探讨房价的研究较少。这些研究多针对城市内部单一生态景观设施的价值进行考察,却忽视了城市整体环境对内部不同居民的重要性。针对这些不足之处,本文欲从以下两点进行突破:（1）将多种生态景观纳入研究,并考虑景观之间的交互效应;（2）考虑生态景观对不同价位住宅影响的差异性,以期促进国内房价研究的国际化、微观化和人文化,丰富生态环境与住宅价格关系的研究。本文以武汉市为研究区域,以市内湖泊、河流、山体和公园四种生态景观为研究对象,基于10536条住宅交易数据以及特征价格方法,构建半参数的空间广义加性模型和空间广义加性分位数模型,研究四种不同的生态景观及景观交互情形对住宅价格的整体影响及其对高、中、低不同价位住宅影响的差异性。经过研究,本文得到以下结论:（1）整体来看,距离变量和面积变量显示的结果一致,即湖泊、公园和河流总体上对住宅价格有着正面影响,而山体对住宅价格存在负面影响。湖泊、河流、山体和公园距离变量的弹性分别是-0.85%、-0.51%、0.81%和-1.21%;其面积变量的弹性分别是0.35%、0.30%、-0.83%和0.21%。（2）湖泊、河流、山体和公园对不同价位住宅的价格影响不同,每种景观的距离变量和面积变量对周边不同价位住房影响趋势基本一致。此外,对不同价位住宅而言,最具有影响的生态景观类别有所不同:对高价位住宅而言,河流是最具影响力的生态要素。而对中、低价位住宅而言,湖泊、山体和公园的影响更大。（3）住宅受到湖泊和河流、湖泊和山体、湖泊和公园的组合作用的影响,并且景观交互情形的相关结果显示交互情形能够显著提升单个景观对住宅价格的绝对影响。在交互情形下,河流、山体和公园距离变量的弹性分别为-1.53%、-0.91%以及-1.41%,在绝对数值上大于景观单独的弹性。其中,湖泊和山体景观的组合能够扭转山体对住宅原有的负面影响。（4）湖泊和河流、湖泊和山体、湖泊和公园的交互变量对高价位住宅的影响较其他价位住宅均更大。对不同价位住宅而言,最具有影响的生态景观组合类别有所不同:对于中等、高等价位住宅,湖泊与河流之间的交互影响最大,湖泊与山体的交互影响最小;对于较低价位住宅,湖泊与山体的交互影响最大,湖泊与河流之间的交互影响最小。本研究的结论仅适用于生态环境境况与武汉相似的城市。未来的研究可以继续从生态景观的组合效益及其不同价位住宅的影响入手,进一步探索各种新型生态设施组合的价值,并加强对影响机制及成因的解释,这对于政府规划环境资源具有重要参考意义。
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