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一、问题的提出 自2003年第四季度房地产信托出现“井喷”以来,我国房地产信托出现了高速发展的态势,把信托作为融资手段的房地产企业越来越多。房地产信托产品较高的收益率和较低的风险设计吸引力大量投资者,许多信托计划一经推出,很快就被抢购一空。2004年房地产信托市场的整体态势基本呈需求拉动型的扩张结构,其融资额度比2003年增长近一倍。与此同时,信托公司的业务模式也逐渐趋于成熟和稳定,产品结构和投资方向更加理性与合理,在总体规模较2003年有较大增幅的同时,产品品质明显提高，投资结构日趋稳定。 我国房地产信托的发展历程很短,信托公司在房地产领域的经验还很欠缺,对于房地产投资风险的评估能力不足。03、04年我国的房地产市场形势大好,开发商利润率很高,房地产信托的成本虽然高于银行,但对比开发商20％-30％的利润率,这些成本是可以接受的。但05年开始,随着中央连续发出预防房地产泡沫的警告,房地产业的增长明显趋缓,部分地区房地产价格有很强的下降压力,而前两年的房地产信托计划即将到期,投资者的风险开始凸显。 都不希望刚刚走上正轨的信托业再步入过去的发展—违规—整顿的循环。本文通过深入考查我国的房地产信托产业,分析了可能威胁到行业生存的一些潜在因素,并在此基础上提出预防措施和推动房地产信托进一步发展的政策建议。希望以此提示信托公司,和监管部门做好积极的应对措施,在房地产信托还处于良性的阶段做好风险防范,并做出推动房地产信托功能进一步发挥的改革措施。 二、文章的结构 本文分四章讲述问题: 第一章信托与房地产信托概述首先阐述了信托制度的概念、基本原理和功能,并将这些概念、原理、功能引入到房地产信托的阐述中,指出房地产信托的应用领域和价值所在。 第二章房地产信托在我国的发展首先,说明房地产信托近几年在我国高速发展的态势,以及其在信托业中的重要地位;然后从四个方面深入探讨了房地产信托能够飞速发展的原因。其次,阐述了我国房地产信托融资的几种模式:经营性权益融资模式、非经营性权益融资模式、直接债务融资模式、间接债务融资模式、混合融资模式、财产信托融资模式;并就其中几种进行了案例分析。再次,介绍了我国房地产信托产品的风险控制措施,并通过案例说明目前我国的房地产信托风险控制正向多重控制转变,降低了投资者的风险,增强了信托产品的投资价值。最后,分析了我国我国房地产信托目前存在的一些问题,第一,从房地产信托计划所面临的风险方面,比如:行业风险、项目风险、信托公司内部风险、以及投资品种单一的风险等;第二,从房地产信托发展的制度环境方面进行了阐述,比如:流动性问题、信息披露问题、政策管制问题。第三章美国房地产投资信托及对我国的启示主要介绍了房地产信托在美国的形式—REITs,从多个角度阐述了REITs的独特优势,并比较了中美两国房地产投资形式的异同,为中国引入REITs提供了理论依据和经验借鉴。 第四章促进我国房地产信托健康发展的建议通过前面章节的分析提出了促进房地产信托健康发展的一些政策建议。通过采取这些措施营造房地产信托发展的良好制度环境,增强房地产信托的流动性、信息公开性、一步步接近REITs的要求,并最终走向REITs。 三本文的创新 我国房地产信托起步比较晚,过去相关的研究比较少,虽然目前也有不少人开始做这方面的研究,但大多不够系统和深入。比如对房地产信托“井喷”行情的论述,基本上停留在121文件的影响层面。本文除了论述银行信贷渠道对房地产信托的影响外,还从《信托法》实施以来信托业所面临的一个比较规范的环境角度,说明房地产信托发展的前提条件;从房地产开发商资本市场融资困境说明资本市场融资的途径也非常狭隘;再加上富裕的居民和机构拥有大量闲置资金,希望有较高的回报和较低的风险水平,房地产信托的风险收益特征符合他们的投资期望。几个方面的共同作用促进了房地产信托的繁荣。本文还用比较分析法分析了美国和中国在房地产信托领域的异同,指出中国的差距所在,指出我国房地产信托的发展方向。根据我国法律缺位的现状,提出我国走REITs的可行路径:一是随我国法制约束的逐步释放渐次推进到REITs,二是避开国内管制去国外成熟市场上市。