【摘 要】
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随着城市居民消费需求的日益增长,城市商业建筑的面积和数量在持续增长。购物中心作为商业建筑的典型代表,具有体量巨大、业态丰富的特点。近年来,由于电商崛起、疫情冲击以及同质化竞争激烈,导致购物中心从繁荣走向衰退。城市土地存量稀缺、消费者偏好升级和人口结构改变都在冲击着传统购物中心。在城市更新的时代背景下,需要更为精细化的治理模式,强化当代购物中心的空间布局特征并增强规划介入。因此,本文引入零售吸引力模
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随着城市居民消费需求的日益增长,城市商业建筑的面积和数量在持续增长。购物中心作为商业建筑的典型代表,具有体量巨大、业态丰富的特点。近年来,由于电商崛起、疫情冲击以及同质化竞争激烈,导致购物中心从繁荣走向衰退。城市土地存量稀缺、消费者偏好升级和人口结构改变都在冲击着传统购物中心。在城市更新的时代背景下,需要更为精细化的治理模式,强化当代购物中心的空间布局特征并增强规划介入。因此,本文引入零售吸引力模型,以购物中心的吸引力为核心,通过供需平衡,探讨当代城市购物中心的空间演变逻辑,为新时期城市存量空间的格局优化提供依据。研究内容分为以下几个阶段:首先,收集各类数据并导入Arc GIS中建立空间数据库,使用空间分析方法探究购物中心的布局演变特征,提出吸引力研究的必要性;其次,通过零售吸引力模型测定吸引力客观数据,整理实地问卷调研、相关政策导向以及文献积累,选取相关影响因素并构建吸引力评价体系;之后,结合客观数据与吸引力评分,运用统计计量方法提出有关空间的显著影响因素,并解析其建筑意义;同时,回归分析得到理想状态下的数学模型,对修正哈夫模型的提出改进建议;最后,对上述结果进行聚类分析,设计分级优化路线,并针对显著影响因素对购物中心提出优化建议及设计策略。通过对布局演变特征分析得出,天津市中心城区购物中心的商业空间布局自近现代以来具有时空逻辑一致性,如今发展为多核心的商业空间布局,局部集聚且有向外扩散趋势,整体仍较为集中,区域极化现象有所改善。运用统计计量方法得出影响吸引力的显著影响因素为:建筑面积（规模）、建筑空间、营销活动、服务及设施,以上四项均为体验类指标,正是实体商业的突出优势。优化研究对前文数据进行聚类,针对不同状态购物中心设计分级优化路线,对中心城区新建购物中心计算选址区位。对需要改进的购物中心,根据四项显著影响因素给予建议并提出设计策略:（1）增加设施规模,提升使用效率;（2）提升空间氛围,合理规划流线;（3）完善配套设施,增强体验服务;（4）打造实体营销,探索多元模式;（5）扩大商圈集聚,优化设施布局。
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