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自1998年以来,上海的房地产市场住房价格经历了飚升,再次攀升,回落,及趋于平稳,越来越多的消费者趋于理性.人们不禁想了解,是什么原因促使原本低迷的房地产市场掀起了巨大的波澜?如此多的开发商打造了数不胜数的楼盘,但空置率却居高不下,有些人拥有好几套住房,有些人却无房可住?为何低端市场随行就市,但高端市场却面对瞬息万变的大环境岿然不动,价格方面不受其影响?
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步.房地产业在我国还是一个新兴产业,但它在国民经济中的地位日益重要.由于起步晚,加之发展不完善,我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动,并具有一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范,有关法律不健全等.
本文通过列举大量上海房地产市场的实证数据,阐述了上海房地产市场的现状和存在的问题,重点剖析了上海住房价格快速上涨的原因,并罗列了快速上涨的住房价格对上海经济发展带来的不良后果.笔者认为上海住房价格的快速上涨是以鼓励发展房地产业政策为大背景,在房地产金融政策支持的前提下,住房结构性供需矛盾和人们过度需求及良好心理预期直接导致的,虽然其中也存在上海作为国际大都市自身特殊的内在因素.
通过对国家近三年来房地产宏观调控政策的梳理,论述了宏观调控政策对上海住房价格的影响作用.政府合理组合运用行政手段和经济手段,通过调节影响住房价格的供求因素来达到调控房地产市场的目标,但这些政策在一定程度上只能控制房地产经济过热,抑制住房价格短期内快速上涨的势头,但从长期来看,稳定房价的因素将对住房价格的走势起到主导作用.
房地产经济作为我国宏观经济不可分割的一部分,与宏观经济的周期性发展息息相关.随着国家宏观经济进一步向好发展,预示着房地产市场有着良好的发展前景.同时,上海国际性城市地位依然得到国内外人士的认同,上海的经济发展仍将保持良好的发展势头,这种依然存在的良好的心理预期,使得上海住房价格蕴涵着向上拓展的空间.可以相信在此大背景下,上海住房价格变动态势将稳步、循序向上,但市场的健康、稳步发展还有很长的路要走. 在此基础上,笔者通过借鉴国外房地产市场的发展经验,针对上海住房价格的变化,阐发了自己对今后上海住房价格宏观调控的建议,即地方政府应明确国家宏观调控的方向和目标,通过调整住房供应结构,使多层次、多样性住房供应结构逐步匹配人们多样的住房消费需求,进而化解居民的住房需求问题,同时,重视住房的保障性功能,建立并完善住房保障制度,强化地方政府"住房社会保障"的责任.建立多层次的房地产市场供需体系,通过租售并举的办法,形成住房的梯次消费,遏制房地产市场的炒作投机行为,让住房价格保持在合理的水平.
房地产市场作为第三产业,经过十几年的市场运作,已成为一个新兴的行业,具有强大的发展潜力,其持续健康的发展将对上海经济发展、改善人民群众住房条件有着重大作用.尽管现在上海房地产市场还存在许多不足之处,但是可以相信,通过地方政府的不断努力,能建立并完善一个健康、稳定发展的房地产市场,实现"居者有其屋"的社会目标.