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从1998年住房改革开始,房地产市场蓬勃发展,逐渐成为国民经济的重要支柱,而银行信贷作为房地产市场供求双方的主要融资渠道,往往与房地产行业有着密切联系。房地产信贷资的大部分资金都来自商业银行,随着房地产市场的发展,房地产信贷在我国商业银行资产业务中所占比例越来越高,因此两者之间的依存度也逐渐增加。经济繁荣发展时期,银行信贷与房地产市场双向推动导致房价持续上涨,长此以往极易滋生房地产泡沫,而泡沫破灭产生的冲击对信贷市场和宏观经济都会造成影响,因此房地产价格与银行信贷的双向作用不仅会影响自身的稳定性,在金融加速器机制下还可能引起整个金融体系的系统性风险和经济周期的异常波动。本文通过研究房地产和银行信贷长短期的作用机制和传导途径,对于相关理论的补充和实证方法的完善都有一定参考价值,同时还能为政府宏观调控政策的制定提供合理依据。在供给侧改革背景下,基于各线城市房地产供需不平衡的国情,本文还进一步研究房价与银行信贷关系的价格分层效应,有利于政府实施因地制宜的去库存措施和差别化信贷政策,也有利于促进房地产行业供需平衡和区域经济结构调整。最后从家庭消费信贷视角,考虑预期价格、预期收入因素,分析房价波动对银行信贷风险的影响,为商业银行信贷风险管理提供有效建议,由此可见本文选题具有重要理论意义和实践意义。本文按照“前期准备-现状概述-理论基础-实证分析-政策建议”的研究框架分为六部分：第一部分是绪论,主要说明了本文选题的研究背景及意义,分析了研究思路及方法,并对研究创新及不足进行了总结；第二部分为理论及文献综述,主要对基本概念和理论进行界定阐述,结合房地产价格模型、金融加速器机制等理论,阐释了信贷扩张增加房地产需求从而推动房价上涨,房价上涨改善借贷者外部融资成本从而导致信贷规模增加的原理,然后从房价与银行信贷的关系、房价与金融不稳定的关系、国别差异比较研究对国内外已有文献进行梳理总结。第三部分现状梳理,概括房地产市场现状以及房地产信贷现状,包括宏观环境、开发建设及销售、价格波动、房地产信贷占比和不良贷款占比等方面,从整体到区域,直观全面地展现银行信贷与房地产市场的发展历程和相互依存状态。第四部分是理论分析,首先阐述银行信贷与房价的相互影响途径,基本思路是房地产价格通过影响信贷规模结构以及信贷资产质量来影响银行信贷扩张意愿,而银行信贷通过货币流动性、利率及预期收益来影响房地产价格,再从供需角度建立基本的理论模型,基于Carey.M的土地价格模型分析信贷、房价及宏观因素变量之间的影响。第五部分实证分析,首先通过动态时间序列的ARDL模型验证了我国银行信贷与房价波动之间的长短期关系；其次按高中低价格分层构造三组动态面板数据,使用系统广义矩估计方法分析银行信贷对房价影响的价格分层效应；最后再利用31省面板数据完成房价、家庭信贷与银行风险之间关系的考察。第六部分政策建议,总结实证分析结论,并对我国政府针对房地产市场的宏观调控和金融监管提出包括谨慎使用货币政策、细化差别信贷政策、保障性住房推广、房产持有税改革、发展消费金融及加强金融监管等具体措施的建议,最后提出该领域研究展望。通过实证研究得出如下结论：首先基于ARDL模型研究银行信贷与房地产价格的长短期关系,发现(1)关于信贷规模的影响因素,长期内银行信贷受房地产价格的影响显著,约为0.815个百分点的正向作用,除了CPI的长期作用不显著其余变量都对信贷规模有一定影响。短期内,系统一阶滞后误差对△OAN修正幅度为5.3%,短期的△HPI系数并不显著,说明短期除房价外,其他各因素对信贷都有一定程度影响。(2)关于房价的影响因素,长期内银行信贷对房地产价格正向影响力度明显(弹性系数为0.707),GDP和货币供应量呈现正向拉动,而利率对房价负向影响,CPI也存在较弱的正向作用。短期来看,各因素对房地产价格的偏离起到6.7%的修正调整作用,除了消费价格指数对房价波动没有显著影响,其他因素均在不同滞后期表现出一定的影响。其次采用2003-2014年全国70个大型城市的年度数据,按价格分层构造高、中、低房价三组动态面板数据,使用系统GMM估计得出确实存在银行信贷对房价影响的价格分层效应,结果显示(1)当期和前一期信贷对房价都有显著影响,而且由于一线城市具有资金吸泵作用,信贷对高房价地区的影响最为显著。(2)收入对房价影响作用各组表现明显,高房价地区系数最小,主要是区域房地产投资需求旺盛,价格容易脱离收入等经济基本面的影响。(3)预期收益对房地产当期价格有明显的正向影响,但是对于高房价地区,由于投资需求旺盛、资金流动性更好,这种作用比其他地区更明显。从信贷与预期收益交叉项来看,全国和高房价地区的预期收益通过影响信贷而引起房价波动。(4)由于各地区金融环境和融资渠道不同,货币政策工具的作用在也存在较大差异,在各组估计中利率对房价的弹性系数都为负,但是低房价地区系数并不显著,这反映了不同地区的金融控制作用和政策时滞差异。最后从家庭信贷角度,在考虑预期因素情况下,利用我国31省2005-2014年面板数据对房价、家庭信贷与银行风险的关系进行估计,发现(1)实际房价会通过影响资产负债情况而对银行不良贷款产生0.0584个百分点的负向影响,实际收入会影响还贷能力而对不良贷款有0.0240个百分点的反作用。(2)消费信贷由于近年才发展起来,风险低占比小,所以家庭消费贷款收入比的系数约为-0.0776,说明消费信贷占比增加对整体不良贷款反而有减缓作用。(3)预期收入和预期房价会改变家庭的决策,从而提前或延迟消费投资,因此对不良贷款有微弱的正向影响,分别为0.0027和0.0028。本文的创新之处：首先在研究思路方面,本文不仅验证了以金融加速器理论为基础的宏观层面下房价波动与银行信贷的长短期波动关系,还在此基础上进一步探讨了两者关系的分层效应,分析了不同价格层次下银行信贷与房价波动的关系,最后从家庭消费信贷(住房)角度出发剖析房价波动与银行信贷风险的关系。既有纵向延伸又有横向对比,思路结构层层递进,追求研究内容的深度,不泛泛而谈。其次是在实证方法上面,不同于其他研究宏观经济或政策研究主要使用VAR或VEC修正模型对不同变量协整关系进行研究,基于本文数据样本较少、时间序列较短及变量非同阶单整的约束,建立了相对稳定的ARDL模型及误差修正ARDL-ECM模型,得出银行信贷与房地产价格的的长期协整关系和短期动态修正。考虑到我国区域经济发展不均衡,部分一线城市房价高企而三四线供给过剩的具体情况,又进一步建立70个城市的动态面板数据,并采用GMM估计的方法分组考察两者的关系是否具有价格分层效应。然后是数据更新方面,1998年住房制度改革后,我国房地产价格从2003年快速上升,并在2008年受到全球金融危机影响极速下落形成断点,之后受到政府宽松货币政策刺激而急速回升,在2011年出台二套限购令后大部分城市房价回落稳定。再结合各变量指标可得性和有效性等选取原则,认为1999-2014年房地产市场的价格波动显著且有上扬下跌的完整周期,因此具有一定代表性。由于不同模型对样本的适用性差异,采用更新数据来验证模型设定是否合理,以增加实证计量结果的可靠性和准确性。最后在选题角度上,在国家供给侧改革背景下,区域间房地产市场存在价格分层现象,个别城市投资需求在信贷连环杠杆和场外配资作用下异常活跃,因此有必要对目前银行信贷与房价波动的关系和分层差异做系统研究,这样有利于宏观调控政策的精准发力,有利于提高银行风险预警能力,有利于区域经济均衡健康发展。