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中国人讲究"安家立命",《汉书·元帝纪》曾云"安土重迁,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也。"对于中国人而言,房子不只是安生立命之所,更是家和幸福的前提,有了房子就有了依托,生活就有了最基本的保障。房地产行业作为我国整个国民经济的支柱性产业,与几乎每个人的生活息息相关。我国从2012年开始进行"营改增"试点,试点范围从交通运输业、部分现代服务业到邮政业、电信业,试点地区也从上海到部分省市进而扩展到全国,经历了 3年多的时间,取得了巨大的成果。在刚刚召开的第十二届全国人民代表大会第四次会议上,李克强总理作政府工作报告时明确表示,全面实施营业税改征增值税,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。2016年3月23日,财政部、国家税务总局联合下发了财税[2016]36号文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,其试点实施办法、有关事项的规定明确了"营改增"后的税收政策,为建筑业、房地产行业、金融业和生活服务业"营改增"指明了方向。在房地产行业"营改增"即将来临之际,本文将对我国房地产企业面临的"营改增"问题进行系统性深入的研究,研究思路如下:第一部分是绪论,主要阐述一下本文的研究背景、研究目的和意义、国内外的研究概况、研究思路以及研究方法和创新和不足之处。第二部分是对"营改增"的理论阐释,主要介绍一下营业税、增值税的基础知识,以及阐述"营改增"关于房地产企业相关方面的最新政策、最新规定,为全文奠定理论基础。第三部分是"营改增"对房地产企业影响分析,首先阐述了房地产企业进行"营改增"的必要性,从房地产企业本身的特点、营业税征收存在的问题以及"营改增"的优势三个方面对其必要性进行说明,然后分别从开发成本、利润、税负、财务报表四个方面说明"营改增"对房地产企业的影响。第四部分是以山东省的3家房地产公司真实项目数据作为模拟计算的样本,分别计算"营改增"前后营业税和增值税的税额,继而进行对比分析。然后继续以房地产公司真实项目数据作为样本数据来分别计算营业税状态下和增值税状态下的税负情况,具体包括城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税的计算,最后进行数据比较分析,通过计算结果说明"营改增"是否有利于减轻房地产企业税负。第五部分结论和启示,主要是根据全文的整体论述,得出"营改增"确实有利于减轻企业税负的结论,另外,也针对企业要更好地把握"营改增"带来的机遇和挑战提几点建议,房地产企业应进一步规范自身,培养纳税意识,规范进项管理,妥善处理好期初税款抵扣问题,转变经营模式,深入和掌握相关政策,提高会计核算质量,进一步完善财务管理制度,做好税收筹划。自从房地产行业"营改增"的消息传出,外界众说纷纭,但对此进行系统全面分析的较少,研究房地产业"营改增"问题相关的书籍、期刊和论文非常少。又恰逢营业税改征增值税试点实施办法的出台,本文充分利用这一点,采用理论研究与案例分析相结合的方法,从两方面验证"营改增"后税负变化。通过对"营改增"后房地产企业项目数据的合理模拟计算,依据现已下发的"营改增"政策相关规定,将"营改增"之前营业税状况下的税负情况与"营改增"之后增值税状况下的税负情况进行数据对比分析,进而得出"营改增"后房地产企业税负减轻的结论。