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在过去的十几年间，特别是2000年以来，我国房地产业发展迅猛，全国房价节节攀升。但是国家为了控制房价飙升，采取了一系列的措施。在信贷增长下降和需求增长放缓的双重压力下，造成了部分房地产企业资金周转困难，部分中小房地产企业面临困境。由此造成了房地产企业并购的浪潮，大量的并购对于房地产业的经营管理和行业监管提出了更深层次的要求，也引起了政策制定者和学术界对于房地产业并购的广泛关注和研究。其中，研究的最核心问题是房地产业并购的效率问题。这是因为提高效率，降低成本一直是企业进行并购的内因所在。并购效率问题包括两个方面：1、并购效率的分析；2、影响并购效率的因素。由此引申出了两个问题：
1、房地产业的并购是否能够提高自身，包括出让方和获得方的效率呢？
2、是什么因素影响了房地产业并购的效率？
为了回答以上两个问题，需要具体分析房地产业并购前后的效率变化，并购的效率及其影响因素。
本文定义的并购是指公司通过对股权或资产的收购获取标的出让方的财产权、控制权或直接吸收合并，以实现公司发展的扩张行为。通过对并购的定义并结合房地产业并购的特点，本文选取了《wind资讯金融终端》提供的2000年至2008年间参与并购的房地产公司作为研究对象。在房地产企业的并购效率的研究中，本文采用DEA和Malmquist指数，对于房地产企业的并购效率做了横向和纵向比较，纵向比较主要是企业并购前后的效率比较，横向比较是并购企业和未并购企业在效率上的差异。在影响并购效率的研究中则是使用了多元回归模型，并利用面板数据，研究了房地产企业运营的综合财务指标与企业并购效率之间的关系。
对于以上两个问题的实证检验的结果显示：并购标的获得方企业和标的出让方企业的效率值以及Malmquist指数明显优于未参与并购企业的值。即参与并购的企业的总体运行效率是优于未参与并购的企业的。从以技术效率为代表的对并购企业并购前后效率值变化的纵向分析中，可以看出并购有利于企业技术效率的提高，能够促进企业利用投入有效进行生产。然而，从整体的效率值上看，我国的房地产行业的整体技术效率都处于相对无效(<1)的阶段，虽然像并购这样的经营决策可以在一定程度可以提高技术效率，但是距完全有效(=1)仍然有一定的距离。在影响并购效率因素的研究中，并购对于房地产企业的各种效率变化的影响并不明显。存货周转率(IT)对于房地产企业的Malmquist指数影响不显著，对于分配效率(Allocative Effieiecny,AE)、成本效率（Cost efficiency,CE）、技术效率(technical efficiency,TE)的影响同样不显著，说明存货周转率(IT)对于房地产企业的效率影响不大；流动比率(LR)对于Malmquist五个指数都不显著，但是对于分配效率(AE)有正向的影响，说明流动比率较强的企业具有较强的分配效率。另外，流动比率对于技术效率(TE)有反向的影响，说明流动比率较强的企业对应的技术效率反而会降低；每股收益(EPS)对于效率变化（effch）、规模效率(seth)和全要素效率变化(tpfch)有反向的影响，对于纯技术效率变化(pech)、分配效率(AE)和技术效率(TE)有正向的影响，每股收益能够显著的提高房地产企业的效率；股东权益(SE)对于Malmquist各个指数及分配效率(AE)和技术效率(TE)的回归系数比较显著；资产负债率(AL)对effeh、Techch、tpfch和AE有正向的影响，说明资产负债率能够提高全要素生产率，并同时提高了分配效率；营运资本(WC)对技术效率变化和技术进步率变化有正向的影响，但是不能提高全要素生产率变化；营运周期(BC)不能提高全要素生产率变化，但是能够提高成本效率，降低成本。
本文由绪论和正文的三个部分组成的，其主要内容如下：
绪论主要介绍国内外研究房地产业并购效率的背景和意义，以及国内外对于该问题的研究现状，主要是基于公司财务绩效的会计法和证券市场反应的长期事件法的参考文献。借鉴以往的研究经验并结合中国房地产市场的现状，形成本文的研究思路，为以后的研究做好理论基础和逻辑结构。
第二章介绍了研究房地产企业并购效率的研究方法，并对各种方法的优劣性做了简要的分析，最终选择了数据包络法(DEA)和Malmquist相结合的方法，并对Malmquia指数进行了分解。
第三章主要是对房地产企业效率的研究。首先，进行了样本的选择，主要是并购年份和决策单元的选择；其次，对决策单元的财务指标及其DEA效率值及Malmquist指数进行横向和纵向对比。
第四章主要是采用多元回归的方法研究影响房地产企业效率的因素。其中选用一些相关的财务指标及代表并购影响的虚拟变量为自变量，考察能够影响企业各种效率值的因素及其影响方向。
相比以往的研究文献，本文的创新之处在于以下两点：
首先．综合利用DEA模型和MalmqUist指数对房地产业的并购效率做了横向和纵向的两种比较，以前的文献多是做纵向的比较，很少有人利用DEA模型和Malmquist指数做横向的比较。
其次，采用多元回归模型，利用2000---2008年的面板数据，分析了包括并购事件在内的影响房地产企业效率的多个因素。而以前的文献多是研究并购的价值效应，很少有文献去研究并购效率影响因素的，特别是利用面板数据的研究就更少了。