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改革开放以来,我国的房地产行业迅速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业,极大地推动了我国的经济增长。同时房地产又是一个政策敏感性相当高的行业,无论是房地产的供应、还是房地产的需求,或者是房地产中介,都受政府政策和法律的严格调控和规范,特别是我国经济仍处于转轨时期,政府对国民经济的调控往往以房地产投资为切入点。近几年来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产市场运作不规范,等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费,房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨,政府的调控与预期的效果相差较远,这就引发我们去思考近年来政府对房地产市场的调控的背景是什么,政府调控效果不佳的深层次原因又是什么,我们应如何改进对房地产市场的调控......本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的调控进行分析的基础上,并借鉴国外主要国家对房地产市场的调控手段,指出房地产市场的调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关因素发展不健全,并详细分析了影响我国房地产市场发展的各种因素,从而对房地产市场的健康发展提出建议。全文包括绪论共分为五个部分:绪论主要阐明了论文的研究动机、意义以及本文研究的内容与思路。第一部分,房地产行业的发展现状分析——基于政府调控的背景描述。从房地产企业的区域分布、企业经济类型、企业规模及资产负债率四个方面来说明了我国房地产企业的发展状况。从房地产开发投资、房地产开发资金构成以及房地产的销售和价格几个方面对我国房地产开发现状进行了说明。从社会的供给和需求两方面说明了供给结构和需求现状之间的矛盾。充分的数据让读者对当前房地产市场发展现状有一个清晰的了解。第二部分,房地产市场的政府调控的理论依据。首先,理论上对房地产的外部性、公共性、不完全竞争性进行了深入分析,指出房地产市场失灵是房地产调控的理论依据。第二,从房地产在整个国民经济中的地位以及房地产行业与金融行业的紧密关系角度,对房地产市场调控进行了重要性分析。第三部分,国外房地产市场的政府调控的经验总结及其对我国的启示。对美国房地产健康发展的政府调控因素进行了分析,美国房地产金融市场上严密的调控体系、比较健全的房地产税收制度和房地产评估系统以及严格的商业法治氛围,促进了美国房地产市场在很长一段时间内的健康发展。但是从2006年美国房地产市场经历了严重的次贷危机,给房地产业带来了很大的冲击。美国政府针对这种情况也进行了一系列的调控,取得了一定的成效,但是从长期看并不能根本上解决危机。同时深入分析了日本和新加坡政府对房地产的调控政策。在总结这三个国家的经验的基础上,结合我国现状,对我国的房地产市场调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分,我国房地产市场的政府调控及其效果分析。首先,对我国房地产市场政府调控及其效果进行了历史回顾。着重分析了近年来我国房地产市场调控政策及其效果,对当前政府调控效果不佳的原因进行了深入的研究,指出:调控政策的不畅的传导机制:地方政府与中央的博弈。这是政府调控效果不佳的重要原因。金融政策与房地产市场调控的冲突也使政府对房地产市场的调控效果大打折扣。政府对房地产供求调控政策的不利说明我国政府对房地产市场的调控手段还需要进一步完善。第五部分,对我国房地产市场进行有效性调控的几点建议。第一,从金融体系来分析,房地产市场的健康发展需要健全的银行体系相配合。第二,在税收方面要不断深化我国房地产税制改革,促进房地产的健康发展。第三,对于我国政府来说,应该转变政府职能,提高调控能力。第四,从根源上分析,对土地资源的使用应该引入竞争机制,打破政府在土地一级市场的垄断地位。通过对房地产市场调控的短暂的学习和研究,本文作者对我国政府如何进行有效的房地产市场调控提出了几点拙见,以望能促进我国调控体系的完善。本文的主要贡献为以下几个方面:第一,作者分析了市场失灵在房地产市场中的表现,给政府对房地产市场的调控提供了理论依据;房地产市场的调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后,政府应从制度建设入手,才能标本兼治,促进房地产市场的持续健康发展。第二,作者提出了影响我国房地产市场发展的制度因素,分别分析了房地产金融制度、房地产业税收制度、政府职能方面、土地管理制度对房地产业发展的重要性,这些因素目前存在的问题及其对房地产市场发展的影响,并提出相关的改革建议。搭建了一个较为全面的逻辑体系,对房地产调控展开了系统的论述。第三,作者在对完善房地产市场的调控手段进行探讨时,提出了一些新的思路,具有一定的实践性意义。