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人口老龄化指的是老龄人口在总人口比重不断上升的动态过程。按联合国的标准当65岁以上人口数占总人口比重超过7%或60岁以上人口比重超过10%时,就可称为老龄化社会。根据我国2011年第六次人口普查结果显示,我国65岁的老年人口已从2006年的7.9%增长到2010年的8.9%,这表明本世纪初我国已经进入老龄化社会,而根据我国人口老龄化态势与发展战略课题组的研究预测(以下简称人口老龄化课题组),到2054年,我国老龄化将达到峰值34. 9% (60岁以上人口所占比重),这也表明本世纪人口老龄化将是我国人口年龄结构中的一个难以逆转的趋势。人口因素同住房需求具有紧密的联系,随着老年人口数量的增长及老年人住房需求的特点的显现,其对住房需求市场的规模及结构将产生愈发重要的影响。北京市近些年住房需求较为旺盛,住房销售价格长期保持着增长的态势,同时,北京市在老龄化程度上要高于全国平均水平,2015年北京60岁以上人口比例约为15. 6%,预计2030年将达到29. 29%,据以往的相关研究,老年人口抚养比同住房需求量呈负相关的关系,但就北京住房市场的现状而言,老龄化对其负面影响尚未显现,这是由于影响住房需求的因素较为复杂,除了利率以及市场预期等市场因素外,人口抚养比、城镇化、家庭规模等人口因素都会对住房需求产生影响,而老龄化往往会同以上的人口因素产生交互影响,所以老龄化的实际影响往往被其他因素所抵消,这其中以城镇化的抵消作用最为显著,北京作为我国北方城市化的一极,大量外来人口涌入带来的劳动人口的机械增长减缓了北京老龄化对住房市场的影响,所以研究老龄化对北京住房需求的影响具有很强的现实意义。具体而言,本文将首先对北京老龄化的现状和特点进行研究和梳理人口因素,然后对住房需求的相关理论进行描述分析,而后采用北京市统计年鉴的数据进行相关性分析,并根据北京老龄人口的特殊性,针对性的分析其特殊的住房需求,而后根据实证结果和结论,提出相应的政策。论文共分为六章:第一章:导论。本章主要分为两部分,第一部分介绍论文的研究背景,提出研究问题和研究视角,明确了研究的理论意义和实践意义。而后提出研究思路、研究框架以及研究的基本内容,介绍了主要的研究方法,而后指出了本文可能创新的地方。第二部分文献综述,从国外和国内两个方面回顾了老龄化对住房需求影响的相关文献,并对已有的文献进行了总结与述评。第二章:北京市老龄化的特点。通过对北京市老龄人口的数量、增长以及结构特点的描述,并结合城镇化中外来人口对北京老龄化的影响,介绍北京市人口老龄化的发展趋势和特点。第三章:老龄化对住房市场的影响机制。从不同的维度对老龄化和北京住房需求相关性的进行分析,分析了结合城市化进程老龄化对住房需求量的影响。第四章:北京老年人口的养老形式及养老型住房特点。首先分析描述北京户籍老龄人口的住房特点,而后根据老龄人口特质分析京籍老人住房需求特点。另外分析外来常驻人口随迁父母住房需求,描述外来常驻人口的住房现状以及外来常驻人口父母的随迁问题,分析其父母的随迁偏好,进而说明家庭养老模式下外来常驻人口的住房问题。第五章:老龄化对于北京住房需求影响的实证分析。结合北京市统计年鉴老龄化、城市化等相关数据,通过建立多元回归模型,分析了各变量对于北京市住房需求的影响程度。第六章:总结和建议。分析现阶段北京老年住宅存在的问题,由于目前对住房市场的负面影响尚未明显表现出来,政府在政策规划上欠缺对老年住宅的系统性设计,市场上老年型住宅欠缺,类型单一,一些老年人居住的住宅建设时间早,功能退化,同时一些外来常住人口受自身条件的限制,无力解决随迁父母的住房问题。本章提出了相关的政策建议:房地产市场的发展要考虑老龄化的影响,根据需求出发促进养老型的住宅开发以及老年型住宅供给类型的多样化,公共租赁房对于养老压力较大的家庭一定的特殊照顾。总的来说,把老龄化对住房需求的影响这一问题研究清楚,不仅可以为政府提供政策建议,引导房地产企业合理、合适和合时开发。同时有利于开发商准确掌握了老龄化对住房需求的影响,做好人口变动对住房需求的短、中、长期分析和规划,节约成本并避免不必要的浪费,实现利益最大化。