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自进入21世纪起，我国的房地产行业呈现出了日益迅猛的发展趋势，与此同时也暴露出了一些问题。主要体现在三个方面:一、房地产企业的融资困境;二、中小投资者无法分享房地产行业的利润;三、房地产风险过分集中于银行。在这样的背景下，研究并尝试房地产投资信托(REITs)这一产品显得尤为重要。 房地产投资信托的理念源于马萨诸塞商业信托，并最早出现在1960年美国国会颁布的《国内税收法典》中.在本文中，将房地产投资信托定义为一种通过发行有价证券公开募集大众投资者资金，由专业管理机构经营房地产及其他法定业务，并将绝大部分投资收益定期分配给投资者的集合投资制度。据美国房地产信托投资协会(NAREIT)统计，截至2006年底，全美共有183只REITs，总市值达到4380.71亿美元（2007年底的这一数据由于房地产业的不景气有所减少，为3120.09亿美元）。 作为一篇硕士论文，本文将目标限定于对房地产投资信托的组织制度分析，即契约型和公司型两种组织制度的比较和论证。之所以选取组织制度进行探讨，一方面是因为国内尚无结合中国国情，专门探讨REITs组织制度的文章，另一方面也是因为组织制度对一项产品意义重大，并在很大程度上影响这个产品的绩效和前景。 本文在了解REITs相关概念和总结国内外研究成果的基础上，试图对REITs的组织结构，即采取契约型外部管理还是公司型内部管理这一重大问题进行深入分析，分析将借鉴委托代理理论，对契约性和公司型REITs的本质进行探讨，在学理上进行比较，同时采用数理模型进行实证分析，提出了组织制度的“适用条件论”，最后结合中国国情对中国应该采用哪种模式给出政策建议，全文共分为四章: 第一章为论文的绪论部分，包括对所选论题理论意义和实践意义的讨论、国内外的文献综述、文章的框架及创新之处的说明。在概念部分，简要探讨了房地产投资信托(REITs)的基本概念、分类，以及发展历史，力图给出一个REITs的概貌。 第二章是文章的主要部分之一。在这章对REITs的组织制度进行理论分析。用经济学的“委托代理关系”和法律上对信托和代理的规定深入比较公司制和契约制两种不同组织形式对REITs的影响，揭示每种形式可能产生的代理问题及代理对策。并尝试比较两种组织制度的优劣，并在此基础上，提出了组织制度选择的“适用条件论”. 第三章采用定量模型对REITs的组织制度进行实证。本章将对美国1998年至2007年的数据进行探讨，比较两种REITs的财务数据和股票业绩表现，并对结论进行评价和分析。 第四章为政策建议部分。在本章将回顾近年来在中国出现的类REITs产品，并结合中国的国情，包括金融环境和法律环境，对中国在发展REITs时应采取何种组织制度作出政策建议。 本文的创新之处有两点:一是国内尚无专门针对REITs组织制度的研究，本文在这样的目的下提出了采用两种组织制度需要适用的条件并提出了中肯的政策建议:二是首次对美国2000年之后的数据进行了实证分析，与以往学者的结论存在差异，并对这种差异进行了说明。 本文采用规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合的方式，使研究的内容更加严谨而有逻辑性。