论文部分内容阅读
近年来,中国主要城市的商品房价一路大幅增长,如今的房价己经远远超出了中国中低收入阶层百姓的承受的范围。因此,建设公租房,解决中低收入居民住房问题,成为政府的重要职责之一。发展公租房首先必须解决好资金问题。一方面,我国目前公租房的建设资金仍以财政拨款为主,又因其具有公益性质,私人企业或者商业银行因其逐利性而不愿参与其中,因此资金严重不足,制约着建设规模。另一方面,中低收入人群多,保障性住房需求量巨大,给政府带来了极大的财政压力。这两点表明公租房的建设需要拓宽资金来源渠道,吸纳更多的投资主体,减轻政府财政负担。根据各国公共住房的实践经验及我国实际情况,将民间资本引入保障性住房项目不失为一种有效的办法。2015年4月21日,发布《财政部、国土资源部、住房城乡建设部、中国人民银行、国家税务总局、银监会关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》,决定运用政府和社会资本合作模式(Public-Private Partnership)推进公共租赁住房投资建设和运营管理。这为解决公租房建设中的融资难题提供了途径和方法。根据上述背景,本文讨论了采取PPP融资模式发展我国公租房项目的有关议题。首先,对三个概念进行概念梳理。其次对采用PPP融资模式建设公租房进行SWOT分析,从机会、劣势、威胁、优势四个方面进行详细阐述,并进行财务可行性分析,以济南市西蒋峪公共租赁住房为例,个案模拟采用PPP融资模式,进行净现值分析。在贴现率为6%的情况下,当NPV等于0时,得出私人资本需要不到19年的时间收回成本,而特许经营项目的年限都要在20年以上。从而得出将PPP融资模式应用于公租房完全符合我国当前的社会实际形势;第三,对PPP项目进行运作构架的设计,包括PPP融资模式参与主体关系分析及运作模式设计;最后提出公租房PPP融资模式的保障措施。通过本文的研究,得出以下结论;(1)首先对济南市西蒋峪公租房运用PPP模式进行模拟个案分析。得出PPP模式适用于公租房项目并可以获得稳定的收益;(2)其次设计公租房PPP项目的运作构架;(3)最后为保障公租房PPP融资项目可以在一个稳健的环境中运行,本文提出相应保障措施:建立相应的政府管理机制,包括建立政策层面的PPP统筹机构、建立风险管理机制及监督机构;转变政府角色。政府应转变主导角色,变为PPP模式下的监督者、管理者、合作者;健全PPP法律规范,尽早出台实施细则;建立健全金融体系,政府应向私人机构供给必须的融资服务,为私人机构提供融资担保,准许社会资金平等进入公租房项目;重视鼓励专业人才培养,建立人才培育机制。