论物业服务合同的性质与效力

• 作 者: 赵惠
• 发表日期: 2010年01期
• 关键词: 物业服务合同 物业服务企业 任意解除权 独立地位

物业服务合同是业主委员会与选聘的物业服务企业所签订的对物业管理区域进行综合管理与服务,明确双方权利与义务关系的协议。物业服务合同除了具备一般合同的性质外,它还具有自身的显著特点。本文通过归纳总结有关理论观点,进一步分析找出物业服务合同与一般合同的不同之处后,完整地分析和界定了物业服务合同的法律性质。即物业服务合同是一种新型的独立的服务合同,并建议确立其独立的地位,使其有名化。并且因为物业服务合同法律性质的特殊性,所以应赋予其特殊的法律效力,明确物业服务合同的效力,排除当事人双方的任意解除权,并确立业主对物业服务合同的解除权。物业服务合同作为一种新类型的民事合同,体现双方当事人的自由意志的结合,不可仅有一方之行为而对该合同进行变更或解除。实践上,赋予业主或业主大会一方可以随时解除物业服务合同的权利,对物业管理企业的发展是十分不利的,特别是目前我国物业管理企业尚刚刚步入市场化阶段,而且物业管理本身需要相对的持续性和稳定性,因此应排除物业服务合同双方当事人的任意解除权。本文的研究须立足于我国的国情,去探究一个制度的安全性,给予完善的建议需要实际案例的支撑。因此搜集成例对该项研究有很重要的意义。案例的搜集有一定的困难,也使得问题的研究会遇到一些挑战。另外,该制度在法律体系内并不是孤立的,需要实现与一定物权理论的协调,甚至需要债权理论的支撑,如何理顺这些问题之间的理论联系是需要解决的另一个难题。