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随着我国经济发展和城市化进程的推进，房地产业得到了蓬勃发展，带动了物业管理迅速成长。物业管理是一个朝阳产业，虽处于房地产产业链的末端，却是与居民有着最密切最直接的关系，成为居民不可或缺的需求，日益成为人们关注的焦点。住宅小区作为市民群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元。当下住宅小区物业管理已不再局限于物业企业和业主之间简单地履行合同的民事活动，而是一项综合性管理工作，涉及到城市管理中多个方面，成为社区治理、社会治理的重要部分。对于改善市民的生活环境，形成社区融乐、社会和谐的氛围起着积极作用。
本文以上海市住宅物业管理情况作为研究对象，以H区为例。通过实地走访调查，梳理住宅物业管理现状、存在问题及产生原因。通过走访耀江社区，对耀江花园社区通过联谊会、党的工作小组等形式使多元主体有效参与，共商共治协同解决物业管理难题的成功案例进行分析，梳理耀江花园社区的做法和主要成效，经验推广和有益启示。通过调查问卷的方式收集受访者反馈的信息，分别从业主角度和物业企业角度，从向业主和物业企业从业人员调查收集的数据来分析业主在参与自治行为的影响因素，对物业服务水平评价的影响因素，通过多元回归方法进行实证分析。得出业主参与自治的行为会受到居住年限、物业费收费项目公布情况、对物业管理法规和自治规范等规则的认知，业主自治责任主体的认同度和对业委会运行情况评价的影响。而除了这些因素，小区类型和物业费价格评价也会影响到业主对物业服务水平的评价。从企业角度则了解到所管理小区的入驻方式、物业费、物业费收缴率也是对物业水平评价有正向影响。另外，结合实例、问卷分析和走访调研掌握的情况，从多元主体在物业管理中参与的情况来总结存在问题主要有:政府部门在住宅小区物业管理方面制度设计不完善、职责不够明确;解决物业管理相关的矛盾纠纷机制不完善;对物业服务行业的监管不到位;物业管理行业发展整体水平不高、人才队伍缺失、服务意识不强;物业费收费价格形成和调整机制未形成;业委会自治能力及自治主体责任意识不强、业主自治的运作和管理制度不健全;行业协会和第三方机构未发挥应有作用等。这些问题使得住宅物业管理矛盾多发，相关的信访、投诉处于高位，也制约着住宅物业管理的健康发展。
通过借鉴国内外物业管理模式中的长处，从中获取启示。结合上海市的实际情况，针对己存在的问题以及应对新住房发展政策下的物业管理，设计构建一套长效、良性的住宅物业管理机制，探索多层次的物业管理体系，通过政府引导、鼓励多元主体参与住宅物业管理。包括政府部门要转变思路，深化治理理念，完善立法和物业管理机制的项层设计、构建诚信体系，加强信用监管管理，加强对业主参与自治的引导和监督，提高政府的综合管理能力，发挥引导作用。提升物业服务企业及行业健康发展、转变管理理念，创新服务内容，加强物业人才队伍建设;培育业主自治意识和正确的物业消费观念、提高业主自治积极性和自治能力;引入社会力量，开展协同治理，发挥第三方机构和行业协会的作用等。通过优化和完善“党建引领、政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”的住宅小区治理格局，实现提高住宅管理服务水平，让城市居民获得感，生活幸福感上升，实现有效的城市管理。
本文以上海市住宅物业管理情况作为研究对象，以H区为例。通过实地走访调查，梳理住宅物业管理现状、存在问题及产生原因。通过走访耀江社区，对耀江花园社区通过联谊会、党的工作小组等形式使多元主体有效参与，共商共治协同解决物业管理难题的成功案例进行分析，梳理耀江花园社区的做法和主要成效，经验推广和有益启示。通过调查问卷的方式收集受访者反馈的信息，分别从业主角度和物业企业角度，从向业主和物业企业从业人员调查收集的数据来分析业主在参与自治行为的影响因素，对物业服务水平评价的影响因素，通过多元回归方法进行实证分析。得出业主参与自治的行为会受到居住年限、物业费收费项目公布情况、对物业管理法规和自治规范等规则的认知，业主自治责任主体的认同度和对业委会运行情况评价的影响。而除了这些因素，小区类型和物业费价格评价也会影响到业主对物业服务水平的评价。从企业角度则了解到所管理小区的入驻方式、物业费、物业费收缴率也是对物业水平评价有正向影响。另外，结合实例、问卷分析和走访调研掌握的情况，从多元主体在物业管理中参与的情况来总结存在问题主要有:政府部门在住宅小区物业管理方面制度设计不完善、职责不够明确;解决物业管理相关的矛盾纠纷机制不完善;对物业服务行业的监管不到位;物业管理行业发展整体水平不高、人才队伍缺失、服务意识不强;物业费收费价格形成和调整机制未形成;业委会自治能力及自治主体责任意识不强、业主自治的运作和管理制度不健全;行业协会和第三方机构未发挥应有作用等。这些问题使得住宅物业管理矛盾多发，相关的信访、投诉处于高位，也制约着住宅物业管理的健康发展。
通过借鉴国内外物业管理模式中的长处，从中获取启示。结合上海市的实际情况，针对己存在的问题以及应对新住房发展政策下的物业管理，设计构建一套长效、良性的住宅物业管理机制，探索多层次的物业管理体系，通过政府引导、鼓励多元主体参与住宅物业管理。包括政府部门要转变思路，深化治理理念，完善立法和物业管理机制的项层设计、构建诚信体系，加强信用监管管理，加强对业主参与自治的引导和监督，提高政府的综合管理能力，发挥引导作用。提升物业服务企业及行业健康发展、转变管理理念，创新服务内容，加强物业人才队伍建设;培育业主自治意识和正确的物业消费观念、提高业主自治积极性和自治能力;引入社会力量，开展协同治理，发挥第三方机构和行业协会的作用等。通过优化和完善“党建引领、政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”的住宅小区治理格局，实现提高住宅管理服务水平，让城市居民获得感，生活幸福感上升，实现有效的城市管理。