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随着中国城镇化进程不断加快,房地产业发展迅速,已成为国民经济的支柱产业,牵动着中国金融系统、民生领域和国民经济大局,乃至拉动中国经济向前发展。而近年来,房地产行业在快速发展的同时也暴露出房地产投资过快、泡沫加大、空房率居高不下、房价非理性上涨等一系列问题,引起了政府关注,陆续出台了多项调控新规,欲使其恢复理性发展。房地产业本身就具有开发周期长、资金投入大等特点,现在又面临外部调控,对开发商来讲无疑加大了项目开发的不确定因素,导致房地产项目开发的风险增加。而当前多数的中国房地产企业管理并不够完善,没有较强的风险管理意识,往往更多去注重开发项目所带来的利润而忽视对房地产项目开发的风险分析及防范。在这种背景下,本文对房地产开发项目分阶段进行全面的风险管理研究,以期帮助房地产企业在项目开发过程中更好地识别、评估及应对风险,提升风险管理水平,就具有了研究价值及现实意义。本文对国内外相关研究进行了综述,对项目管理理论、风险及风险管理等概念进行了相关介绍,并说明了房地产开发项目的定义与特征、开发的主要阶段等内容,然后进行了包括风险识别、风险评估及风险应对在内的房地产开发项目风险管理过程研究。在上述房地产开发项目风险管理相关理论的铺垫上,本文选取龙光集团成都A项目为实际案例,从房地产项目投资方的角度出发,分阶段地对房地产开发项目的全过程风险管理进行了分析研究。首先,本文对案例项目的各项相关情况给予了说明,包括开发商龙光集团的介绍及实力分析、龙光集团成都A项目的地理位置、规划数据、周边配套设施等基本情况说明、龙光集团成都A项目所在区域的房地产市场分析等,并运用SWOT分析法,找出了龙光集团成都A项目的发展优势、劣势、机会及威胁后,进行战略细化,采用ST战略为主的策略,利用项目自身优势来克服外部威胁。在此基础上,本文结合龙光集团成都A项目的具体情况,将房地产开发项目分阶段来进行风险识别、评估及应对的全过程风险管理研究。本文主体研究的结构主要从两个维度展开：从风险管理过程维度分为风险识别、风险评估和风险应对这三个阶段,从开发阶段维度分为投资决策阶段、前期阶段、建设阶段和销售阶段四个阶段。在具体的研究分析过程中,本文借鉴了房地产开发项目风险管理国内外相关研究资料中的一些研究方法,并结合研究生阶段学习掌握到的风险分析工具和方法,以龙光集团成都A项目开发运营实际情况为例,通过运用可行性分析法、专家评分法、盈亏平衡点计算、敏感性分析和压力测试等多种分析工具进行实例的项目风险管理研究。第一步是进行成都A项目各阶段的风险识别。房地产开发项目投资决策阶段的风险主要体现为环境风险,项目区位风险,开发物业风险,政策风险,项目土地风险,财务风险等；前期手续与规划设计阶段的风险主要有前期手续风险,设计风险,拆迁风险等；项目建设阶段的风险主要为质量风险、成本风险、工程进度风险及安全风险等；而销售阶段的主要风险是销售时机风险、销售定价风险、合同风险等。经过对这些风险更近一步地进行细化,列示子风险因素表,及结合成都A项目自身实际情况逐类分析后,得出成都A项目在投资决策阶段需要重点关注的是政策风险、市场环境及项目经济可行性分析；前期阶段主要面临前期手续风险及设计风险,在建设阶段的风险主要是成本风险和安全事故风险,而在销售阶段所面临的风险主要是销售时机及销售定价风险。第二步,在完成项目风险识别的基础上,本文结合成都A项目的具体情况与数据资料,根据投资决策阶段、前期手续和规划设计阶段、建设阶段、销售阶段各个阶段的风险特点,采用了不同的方法与工具进行风险评估：投资决策阶段采用了财务可行性分析、压力测试法,前期阶段与施工阶段采用主观评分法,而销售阶段则采用了盈亏平衡法、敏感性分析法进行评估。针对投资决策阶段,本文对龙光集团成都A项目进行了财务可行性分析,首先对项目总投资估算进行测算,得到项目总资金需求量,匡算出项目资金缺口及后续资金到位安排；其次,根据项目自身品质及周边在售楼盘定价进行销售收入测算,以预计销售收入和总投估算值来进行项目盈利分析；然后,对成都A项目在设定20%尾房未销售的条件下,假设售价按计划实现、售价下降10%、售价下降20%、售价下降30%等各种情况下,进行了压力测试,进一步确定项目财务风险大小通过财务可行性分析,本文计算出成都A项目的投资、销售利润率、项目偿债比等指标,从各项指标来看,本项目财务上是可行的,投资决策阶段财务风险可控。针对前期阶段和建设施工阶段的风险评估,本文利用了项目风险管理中一种较为常见的风险评估方法,也即专家评分法来进行。本文将将前期阶段和建设施工阶段的7个主要风险因素列示出来,然后通过向房地产专家及富有行业经验的工程师进行咨询,对类似项目历史资料进行调研,再结合龙光集团成都A项目自身的风险特点,征询项目负责人及工程师的意见,将上述7个主要风险因素按风险概率、风险损失程度两个维度来分别进行评估,求出各风险因素的风险度,评估出对该项目来说最为重要的风险影响因素,便于后期有针对性地制定风险应对策略,最大程度地防范风险。经评估,成都A项目在前期手续及设计阶段、施工建设阶段的主要风险依次是建筑成本风险、工程质量风险、设计风险及安全施工风险,应引起重视,对这几项风险进行重点防范。针对项目销售阶段,本文采用线性盈亏平衡点的计算方法,找出成都A项目的销售盈亏平衡点,再进一步用敏感性分析来判断项目成本和项目售价对本项目盈利的影响大小,帮助企业更好制定销售策略。通过测算,成都A项目成本每减少10%,项目销售利润率增长2.37%,单价每增加10%,项目销售利润率增长4%,成本每增加10%,项目销售利润率下降2.38%,单价每减少10%,项目销售利润率下降4.9%。因此,对该项目盈利能力影响最大的因素是价格,故企业需认真调研市场,制定合理售价。第三步,在风险识别和评估的基础上,本文针对各阶段的主要风险点尝试提出了相应的风险应对措施。在投资决策阶段,成都A项目主要需要重点关注政策风险、市场环境风险以及项目的经济可行性分析等方面,龙光集团可以采取加强政策分析,减轻政策风险；加深了解项目所在地的房地产市场,降低项目市场风险；对项目经济可行性分析等措施进行风险应对。在前期手续与规划设计阶段,主要面临前期手续风险以及设计风险,而拆迁风险及项目筹资风险较小,龙光集团可以采取与相关部门建立良好的沟通机制；设计部门选择组建经验丰富团队、配备齐全经验丰富专业人员,通过招标优选设计方案招标优选设计方案或分步审查、增加专家等审查修改完善方案设计；要求各项设计书全面、清晰、明确,对设计过程进行及时跟踪,随时关注设计进度和设计内容,对设计成果安排中间过程检查,便于发现问题后随时调整等措施应对。在工程建设阶段,最需要关注的风险是项目成本风险以及安全事故等项目管理风险,龙光集团可通过从初期就形成严格的造价控制防范招标过程中出现的串标、恶意低价中标高价索赔、行贿受贿等违法违纪行为而导致的增加项目成本风险；加强工程造价的控制；建立完善的工程材料、设备采购制度；加强施工组织,降低工期成本；加强项目管理,保证施工安全等手段。而在项目销售阶段,可以通过聘请专业销售团队；合理进行项目定位；制定有效的销售策略；制定合理销售价格等方法快速推动销售。本文以龙光集团成都A项目为实例,经过项目风险识别、评估及应对的全过程风险管理分析后,从投资方的角度,作出了风险管理建议,以期帮助企业增强风险管理意识,并能有效地针对项目开发各阶段可能出现的风险采取相应措施,降低风险,有助于项目顺利完工并取得良好销售业绩,为企业带来投资回报。最后,文章也指出了本文在研究过程中所存在的有待改进和深化之处,以期待得到各位专家的帮助与指导,进一步提升作者的研究分析能力。