【摘 要】
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当今房地产市场领域的竞争越来越激烈，房地产企业要真正适应日新月异的市场环境的发展，其核心就是要提升企业的市场竞争能力。而房地产企业的核心竞争力主要表现在企业的经营效
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当今房地产市场领域的竞争越来越激烈，房地产企业要真正适应日新月异的市场环境的发展，其核心就是要提升企业的市场竞争能力。而房地产企业的核心竞争力主要表现在企业的经营效率方面。有鉴于此，对房地产企业的经营效率进行分析和度量势在必行，这对于促进房地产企业的良好发展具有重要的意义。 本文运用两阶段关联DEA模型和改进的Malmquist指数模型，对我国74家房地产上市企业的经营效率进行了实证分析。首先，根据房地产上市企业的经营管理特点，将其划分为盈利化阶段和市场化阶段，并确定了每个阶段的投入产出指标。接着，以我国房地产上市企业2009-2013年的经营数据为基础，运用面向投入的两阶段关联DEA模型对其技术效率（TE）、纯技术效率（PTE）和规模效率（SE）进行了测算和横纵向比较分析，结果表明我国房地产上市企业普遍处于无效或低效状态，而纯技术无效和规模无效都是引起我国房地产上市企业技术无效性的因素。接着，运用Malmquist指数模型对我国房地产上市企业2008-2013年的Malmquist指数、技术变动指数（TC）、技术效率变动指数（EC）、纯技术效率变动指数（PEC）、规模效率变动指数（SE）进行了测算和比较，实证检验表明：在我国房地产上市企业中，规模因素对其生产率变动的影响更为显著。最后，从宏观和微观两个方面对影响我国房地产上市企业经营效率的因素进行了分析，从企业管理和政府监管两个方面提出了优化我国房地产上市企业经营效率的政策建议。
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