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房地产开发商愈来愈重视项目前期的策略研究，对具体住宅开发项目进行科学决策急
需理论指导。住宅开发前期策划、投资决策及风险管理策略研究成为非常重要的研究课题和
实际应用价值。冈此本论文结合实际需要对这方面来进行研究，主要分为六个部分。
第一、分析了住宅开发投资决策相关因素，包括供给闪素、需求因素、市场交易状况、
其他相关因素等。分析各因素对住宅市场的影响及与住宅开发投资风险收益的相关性。
第二、讨论了房地产市场预测的常用方法，重点介绍了常用并有效的德尔菲法、专家会
议法和回归分析法。探讨了需求预测、市场供应预测的方法。项目选择应重点分析项目土地
获取方式、获取成本，通过对待开发项目进行综合分析比较，进行项目选择。
第三、住宅开发前期策划从市场供需、项目分析入手对住宅项目进行市场定位，希望项
目的设计和开发建立在客观、理性的市场基础之上；结合该项目固有条件对规划设计提出具
体建议，令项目的设计更能迎合市场的发展趋势。规划设计应从市场出发，确定项目的有关
规划设计细节，其中户型设计均要注重细节，以人为本、以市场为本，以合理实用为原则。
项目总体定位是在以上市场及项目全面分析完备的基础上，结合房地产开发商对项目
规划发展的设想，确定项目的总体定位及各功能的整合要点，为后面设计方案部分提供依据。
项目发展主题定位是确定项目发展主题，为规划设计提供总的原则。项目功能定位主要包括
项目在整个片区中所担负的主要功能以及项目内部各主要物业类型的定位。项目价格定位从
市场需求、项目成本、竞争对手的价格三个方面分别决定了项目定价的上、下限和定价范围。
将规划主题进行细化，吸引项目既定的目标消费群的关注，提炼项目卖点，对项目的
营销方面提出具体建议，实现规划设计方案从图纸到市场的操作性升华。
第四、住宅开发项目投资决策存在于获得土地、规划、设计、施工及销售、经营等工作
中。房地产投资的决策过程就是房地产投资者在多种投资机会中优选出最优的投资方案。开
发商必须在投资决策过程中注重灵活度和可调节性，在项目决策阶段就考虑投资时间地点、
规模、功能、方式的灵活调节问题等，以便可以在不同时点对投资方案决策进行动态调整。
项目推广策划包括推广方案确定、推广工具及推广费用预算、推广时机及推广策略、定
价策略、销售策略、入市时机分析、销售分析、销售策略调整等。
财务评价的主要工作内容主要是通过计算项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回
收期等主要技术经济指标，对房地产开发项目的盈利能力进行分析。不确定性分析包括盈亏
平衡分析、敏感性分析和概率分析。
第五、选用住宅开发投资与住宅二级市场销售的量、价为评价指标计算参数，分别计算
其与GDP的比值，作为反映住宅市场与社会经济发展的协调性的评价指标。选取住宅新开
工面积、新批准预售面积、空置面积为评价指标计算参数，分别计算其与实际需求量即销售
面积的比值作为反映住宅市场供给的评价指标。选用住宅售价的总价与家庭年均收入比、住
宅售价单价与居民消费价格增长率差、住宅销售面积增K率与人口增长率差作为反映住宅市
场需求的评价指标。选用住宅预售面积与新批准预售面积比、住宅竣工面积与销售面积比、
住宅三二级市场销售面积比作为反映住宅市场均衡及景气程度的评价指标。
重点探讨了住宅市场发展评价指标的止常浮动区间及理想值，结果参见表7.5。
第六、住宅开发企业风险管理分析了系统风险与非系统性房地产风险。住宅开发安全设
定及风险规避首先要分析整体市场。选取各住宅市场发展评价指标，跟踪计算各指标值，加
以综合分析，判断其是否在正常浮动区间。根据分析，对住宅项目开发投资进行决策定位，
并对其各项收益指标进行测算，最后作出投资决策。
当以上选取的各项指标都在正常浮动区间时，住宅市场发展平稳，具备投资开发潜力；
当以上选取的各项指标小部分不在正常浮动区间时，应具体分析不正常指标的具体情况，分
析其对待开发项目的影响，如果影响较小，可以继续开发；当以上选取的各项指标大部分不
在正常浮动区间时，住宅开发市场风险较大，应着重考虑项目的风险控制，暂缓开发或采取
其他风险管理措施：只有当市场仍然存在一定的需求量，而该项目竞争优势明显，特点突出，
通过精心策划，有机会获得开发利润时，才可以继续开发。
风险管理的核心是风险的处理，风险处理的主要方法有风险的回避、风险的排除、风险
的转嫁、风险的保留等。
住宅开发企业要保持可持续发展，必须要有品牌策略。无论在项目选择、前期策划、工
程建设、销售及管理等环节，均应以市场为导向。只有这样，才能最终实现可持续发展。
本论文研究的创新点在于通过住宅开发投资决策相关因素分析、住宅市场发展指标分
析，对住宅市场进行分析预测，分析住宅市场发展趋势；确定住宅开发投资决策系统，帮助
住宅开发企业进行项目投资的策略研究，寻找项目前期策划及市场定位的最佳方法及策略，
通过可行性分析，做好投资决策。本项目决策模型在应用中具有实用价值。
关键词：房地产、住宅、投资决策、前期策划、评价指标、风险管理、推广策划