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国内外一直存在着学区房的相关问题,特别是在我国大型城市,学区房的问题更为凸显。因为我国义务教育阶段,采取“就近入学”制度,导致了学区房的产生。学区房问题主要表现为所在优质学区的房价格过高,体现出学校对房价的正向影响。国内外学者对学区房进行了大量的研究,采用的研究方法大多数是特征价格法。后续研究为提高研究结果的精度,采用剥除邻里效应的方法,即主流的边界固定法和空间计量法,但尚未确定两种研究方法,何者更为有效。此外,国内外学者对学区房的研究仍有一定的不足:学校指标的量化不够客观,并未全面考虑学区因素,导致研究精度有待提高。鉴于此,为精准研究学校对房价的影响程度,本文通过客观度量学校指标,并全面考虑学区房所对应的初中和小学,研究初中和小学对房价的组合影响;在剥除邻里效应上,采用了边界固定法和空间计量法,对此分别进行了理论分析和实证研究,并通过已有数据,验证二者实证结果的精确程度,以确定剥除邻里效应上更为适用的方法。本文综述了国内外学者对学区房研究的进展、特征价格法在房地产领域的应用和剥除邻里效应方法的相关研究;然后构建特征价格模型,在此基础上,消除邻里效应,以边界固定法和空间计量法为基础分别构建配对回归模型和空间计量模型;运用2015年10月深圳市原关内学区房数据,进行实证研究,比对回归结果,得出如下结论:(1)在剥除邻里效应上,空间计量法优于边界固定法。(2)初中和小学的质量对房价有显著影响,初中升学率每增加1%,楼盘均价每平方米增加529.133元;小学等级评分每增加1分,楼盘均价每平方米增加4163.084元。(3)深圳市房地产市场存在空间依赖性,空间误差模型能有效的消除其相关性。(4)除学校因素外,投资者购房趋于权衡多种影响因素。(5)针对学区房不同需求主体,购房者的投资置业策略不尽相同。(6)为促进义务教育公平,政府应尽快采取缩小区域间学校质量差异的相关措施。