论我国小产权房法律问题的解决

• 作 者: 林峻永
• 出 处: 华南理工大学
• 发表日期: 2004年期
• 关键词: 小产权房 中等收入陷阱 土地发展权

我国的土地制度和户籍制度按照城乡二元制分割而治,该两制度植根我国城乡生活的方方面面。随着人口和城市发展,催生了小产权房的现象并持续膨胀。在城市化进程中,城乡人口频繁而密集地流动,农村村民进城的流程为小产权房的开发腾出一定量的、必要的空间,城市居民、不堪高价商品房的低收入群体将目光投到了售价更为便宜的小产权房,逐渐形成了买方卖方市场的对接;不同利益主体在房地产市场迅猛发展、城市房价飙升的时期,主动或被动将财力投注到小产权房中去,以套利、逐利、分利。基于房价高企的现实,对利益博弈的权衡和对政府解决小产权房的艰巨性的考量后,不同主体对小产权房的开发和交易始终禁而不止。解决小产权房的问题涉及多方面深层次的社会矛盾,需要面对政府土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、地方政府的房地产财政、长期以来农村集体建设土地的相应规制、低成本的房屋持有、低收入与高房价的矛盾,其任务艰巨而迫切。从国民经济发展全局的视野出发,在我国目前所处的经济高速发展面临或者说跨越中等收入国家陷阱的时期,对小产权房问题的处理,宜从大局考虑,综合衡量小产权房问题,不宜操之过急也不能无所作为而任其蔓延。于法律规制角度,应着重于发展我国的土地发展权,从抑制对小产权房的需求、激励农民利用集体土地的积极性、实化农民对集体土地的权利、淡化小产权房的利益期待等方面出发,将符合一定条件范围内的小产权房的房屋所有权人与集体土地使用权人分离,并且对此类小产权房的房屋所有权、使用权予以确定使用期限,以此明确规定抑制人们对小产权房的需求,对有关规定予以修改,遵循疏导与解决并行的思路,分类处理现存小产权房等多方面配套的方案,综合推进小产权房问题的化解。