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2008年2月1日,《住宅共用部分维修资金管理办法》开始施行,改变了我国不同的法律规范在维修资金问题上长期存在矛盾的局面,也有效地解决了维修资金在交纳主体、使用、管理等方面的一系列问题,但其不具有溯及力,对于过去存在的维修资金欠缴、挪用等问题的解决还有待于进一步的探索。本文通过对广东维修资金第一案的分析,提出了对历史遗留问题解决途径的法律思考,通过新旧办法的对比,指出了新办法的改进之处,同时也对其中的不足提出了改进意见。 全文分为五个部分: 第一部分:叙述广东维修资金第一案的案情,对该案的争议焦点和该案涉及的法律问题进行了分析。该案经过一审、上诉后发回重审、再上诉、二审等一系列长达三年的诉讼过程,在案件的判决中,相同的法院甚至作出了前后矛盾的判决,这充分反映了法律冲突给司法实务带来的麻烦,由此引出本文即将讨论的维修资金交纳的问题。 第二部分:本部分主要分析维修资金的交纳问题。先分析了维修资金交纳的必要性,维修资金作为建筑物的“养老金”,对建筑物的正常使用和维护起着举足轻重的作用。然而,过去在交纳主体上存在着不同的法规之间规定不一致的现象,出现了到底应该由开发商交纳还是由业主交纳的分歧,《物业维修资金管理办法》的出台,改变这一严重状况,明确了维修资金的交纳主体为业主。同时规定,业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,确定了维修资金的交纳时间,然后又指明了维修资金的续交标准和方式。最后重点论述了维修资金在交纳方面存在的问题。 第三部分:维修资金收取不是目的,最终还是要落实在使用上。本部分首先分析了维修资金在什么情况下可以使用,可以用于哪些共用部位的维修,然后阐述了维修资金使用的程序,在业主委员会成立前后而有所不同。最后分析了维修资金在使用方面存在的问题,为最后一部分提出改进意见打下基础。 第四部分:在谈了维修资金的交纳和使用问题之后,本部分主要分析维修资金的管理。首先列举了维修资金的三种管理模式,分析了各自的优点和不足。然后指出《物业维修资金管理办法》在管理模式上还存在的不足之处。 第五部分:本部分针对前文所提出的维修资金在交纳、使用、管理三方面还存在的问题,分别提出了改进的意见。禁止开发商代收维修资金以解决维修资金在代收环节所存在的风险;设立分户账以解决维修资金使用困难的问题。对使用、管理方面还存在的其他问题也提出了改进意见。