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我国经济体制改革的目标是建立完善的社会主义市场经济体制。作为其组成部分的城镇住房制度改革要与之相适应，必然要走市场化的道路，以市场供求机制实现对住房的有效配置。特别是在我国城镇住房制度经历了由传统的福利分配制度带来的种种弊端之后，住房的商品化、货币化、社会化要求变得愈为迫切，市场供求机制对住房资源配置的基础性作用显得愈为重要。 既然引入了市场机制，我们就要按市场经济规律来运作房地产业。首先要明确目前我国城镇住房市场是一个买方市场，消费者的需求是市场中的主导因素。这就要坚持以需求为中心，坚持住房建设必须面向百姓、面向未来，把“两个面向”作为住房建设的出发点和立足点。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向各种不同需求层次消费者的需要；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求趋势，搞好市场调查和市场预测。总之，只有掌握了消费者现在和未来的消费需求，房地产企业才能立于不败之地，房地产主管部门才能更好地发挥政府的宏观调控职能，房地产业才能稳步地发展，不断满足人们日益增长的住房需求。 现在，房地产主管部门、金融机构、房地产企业越来越意识到，充分认识住房市场需求的特点和规律对进行明智决策是至关重要的，但苦于缺乏相应的理论指导和专门的人才。因此，本论文的目标就是分析我国城镇住房市场需求的现状、特点，以及未来若干年的变化趋势，并提出一系列相应的对策。为房地产企业进行住房市场需求分析提供一些思路，为房地产主管部门和金融机构制定科学、高效、恰当的方针政策提供参考。 为达到这一目标，本文以定性分析为主导，与定量分析相结合，收集了与住房需求相关的大量数据，用基本的经济模型对我国城镇住房市场的潜在需求和有效需求进行了认真研究，对当前和未来几年内我国城镇住房市场需求作了全景式的、有说服力的分析预测。并在此基础上，借鉴一些专家学者的观点，提出了自己对拉动有效需求，增加有效供给，发展我国城镇住房市场的对策。 全文共分八部分： 1 本研究的现实意义、研究状况及指导思想 2 住宅的商品性及市场供求的一般规律(主要介绍住宅作为一般商品所具有的共性) 3 住宅需求的特点(主要介绍住宅作为一种特殊商品所具有的个性) 4 住房的潜在需求分析(分析人口增长和生活水平提高等因素引起的住宅需求) 5 住房的支付能力分析(主要从居民收入、消费水平、消费结构和储蓄的角度分析居民的购房能力) 6 住宅市场中的空置问题分析(明确空置率的概念，合理判断我国空置率水平，进而回答目前我国城镇住宅是否存在泡沫的问题) 7 对策研究(从制度和政策两方面提出发展我国城镇住房市场的对策) 8 结论